中指市場形勢及企業研究成果分享會
文章語言：
简
繁
EN
分享
紀要
原文
會議摘要
孟老師與王老師分析了二月與三月樓市銷售預期，指出需求延後釋放與政策優惠加大，對‘小陽春’持樂觀態度。王老師解讀一月份房企銷售總額雖同比下降但整體穩定，拿地金額大幅下降，房企態度謹慎。趙總分享濟南九城付項目高端住宅開發經驗，強調産品創新與服務，結合自然景觀，提供定制化服務，成為市場銷冠。會議聚焦房地産市場趨勢、房企策略及優質項目案例，指出政策利好與市場修複，但需更大力度政策支持，一二綫城市新房修複，二手房表現較強。
會議速覽
房地産市場形勢分析與趨勢展望：政策信號與市場表現分享會圍繞房地産市場形勢及趨勢展望展開，回顧了中央政策信號，包括求是文章提及的房地産金融資産屬性與國民經濟支撐地位，強調政策進入穩定預期和縮短調整時間的新階段。分析了一月份重點城市的市場表現，指出積極迹象，並預告了房企經營業績解讀與好房子成功經驗分享。
樓市政策利好頻出：供需兩端協同優化，市場信心待恢複對話內容聚焦於2025年1月前後樓市政策的利好趨勢，包括增值稅優化、個人所得稅優惠、白名單項目推進、貸款利率下調等措施，旨在從供需兩端協同優化市場環境。特別指出北京政策的信號意義，預示其他城市可能進一步放寬限購及增加購房補貼。盡管政策環境寬松，但市場信心和實際需求的恢複仍需更大力度的實質性政策支持。
全國土地收購與房地産市場動態分析截至1月末，全國26省市公佈使用轉債收購存量土地，總金額達7725億元，實際發行3100億元，占比40%。一二綫城市占比36%，三綫城市占比60%以上。二手房價格持續下跌，但跌幅收窄；新房價格環比上漲，漲幅收窄。租賃市場淡季，全國平均租金環比下跌0.45，僅一城租金上漲。
重點城市房地産市場成交與庫存分析對話詳細分析了北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等重點城市的房地産市場成交情況，指出新房成交環比和同比普遍下降，但二手房表現較好，同比均有增長。同時，討論了各城市的庫存狀況，部分城市庫存壓力較大，去化周期較長，市場處於修複通道。
北京及周邊地區庫存與土地市場分析：結構性問題與成交下降討論了北京及周邊地區庫存存在的結構性問題，指出城市中心庫存相對健康，而遠郊地區庫存壓力較大。分析了土地市場的供應端和需求端均呈現下降趨勢，特別是在一月份，成交面積和出讓金同比大幅下降，主要受供應減少、去年高基數以及房企拿地預期影響。部分城市如杭州和成都仍有地塊成交良好，但整體土拍表現較為平淡。
北京2026年供地計劃解析與市場預期展望討論了北京2026年供地計劃的特點，包括住宅用地縮量、産業用地增加、優化商品住宅供給及首次單列更新計劃指標。分析了去年北京宅地成交情況，指出中心城區成交占比超五成。展望未來，認為政策環境寬松，樓市有望進入穩定預期階段，對小陽春市場表現持樂觀態度。
一月房企銷售業績與拿地分析：市場活躍度提升，規模調整向質量轉變一月份，房企銷售總額下降18.9%，與去年持平，市場活躍度因政策修複而提升。TOP10房企韌性較強，百億房企數量減少，但50億以上房企數量增加，顯示行業正從規模競速轉向質量競速，注重産品創新與用戶體驗，降低系統性風險，提升抗壓能力與長期韌性。
十五五期間城市房地産發展新趨勢與企業拿地策略調整對話圍繞十五五期間城市房地産發展方向展開，重點提及加快構建房地産新模式、加大保障性住房供給、推動好房子建設及完善房屋全生命周期安全管理。同時，分析了房企拿地總額下降的原因，包括去年高基數效應、市場用地質量及數量不足、房地産不確定性增加等，反映出企業拿地策略的謹慎態度。
2025年專項債收儲閑置土地政策對土地市場影響分析2025年，國家通過專項債收儲超過5500宗閑置土地，面積近3億平方米，總額超3000億元，旨在改善土地供需關系。長三角區域因市場看好，成為房企拿地熱點，上海、杭州高價地頻現。聯合拿地趨勢明顯，國企、央企與民企共同參與，分攤風險與成本。預計2026年更多城市將推動閑置土地收儲，提振市場預期。
濟南CBD高端住宅項目：九城付打造現代東方豪宅典範分享了濟南CBD高端住宅項目九城付的成功經驗，該項目由濟南當地國企與保利置業聯合開發，坐落於濟南CBD核心位置，緊鄰稀缺山體資源。項目以‘讓CBD的豪宅再上九個台階’為口號，結合CBD生態居住保護區理念，打造城市綠廊連接兩大山體資源，西側設有成熟景觀公園，整體環境優越。作為保利‘富系’産品綫在濟南的第二座項目，九城付體現了現代東方美學，旨在成為山東乃至全國的高端住宅典範。
全國頂級設計師聯手打造，濟南最大水系社區與東方美學建築典範項目聘請全國七位頂級設計師，以北京順景園林趙作誼院長為首，打造五重九淨皇家園林，包括9.5米高77米跨度大門、擡升3.7米至10米的地勢設計、2000平水苑及八大山人荷花翠鳥圖等景觀小景。建築美學融合世界東方經典結構，采用幹挂鋁板與超大玻璃幕牆，實現現代簡約與傳統東方優雅的完美結合。項目還首創人工降雨系統，夏季30分鍾內可降溫5-8度，調節微氣候。
濟南保利超大四代宅項目升級及特色戶型介紹對話介紹了保利在山東打造的超大會所及四代宅項目，包括十大功能區、三棟四代宅産品、11棟樓614戶，特別提及新規四代宅、山景水景戶型、定制化空中四合院，以及得房率超90%的高利用率設計，奠定了項目在濟南市的優異成績。
濟南豪宅項目銷冠：175平五室戶型與152平四葉草戶型的卓越設計分享了2025年12月21日開盤的濟南豪宅項目，該項目榮獲山東省網簽金額第一及濟南市三冠王，特別介紹了175平五室兩廳三衛和152平四葉草戶型的卓越設計與贈送面積，強調了高品質社區服務和生態園林景觀，體現了項目在濟南乃至全國的領先地位。
要點回答
Q：在今天的分享會上，中指研究院的孟新增老師將要分享什麽內容？1月份房地産市場的關鍵政策有哪些？
A：孟新增老師將分享中指對近期房地産市場形勢的總結和未來趨勢展望，以及對今年1月份房企經營業績及拿地情況的解讀。關鍵政策包括：優化增值稅政策、個人所得稅優惠政策延續、下調結構性貸款利率、商業房首付比例調整至30%等，這些都體現出對企業和購房者融資條件的放松，有助於促進房地産市場健康發展。
Q：近期房地産市場的政策信號有何重要性？
A：近期房地産市場的政策信號表明中央已進入穩預期的新階段，如縮短調整時間、強調房地産在金融資産屬性和國民經濟支撐地位的重要性等。政策不僅對需求端進行優化，還涉及供應端，通過白名單等方式解決項目問題，從而穩定市場信心。
Q：降准降息的可能性如何？
A：降息預期來自外部（美元降息通道）和內部（國內經濟企穩好轉），當前經濟形勢下，降准降息仍有較大空間。但實際是否實施還需看內外部因素及後續政策走向。
Q：目前樓市處於什麽樣的政策環境？
A：目前樓市處於相對寬松的政策環境，從中央到地方已發佈較多利好政策，但要實現市場真正恢複，仍需更多實質性的後續政策出台。
Q：從城市政策頻次和北京政策變化看，對未來樓市有何預期？
A：數據顯示一月份重點城市政策頻次較多，且北京政策相對寬松，具有信號意義。其他城市可能會在購房補貼等方面繼續加大力度，表明後續樓市政策有望進一步放寬。
Q：中央儲備土地的情況如何？
A：截至今年1月末，全國已有26個省市公示使用轉債收購存量土地，總金額超過7700億元，已發行約3100億元，占比40%。一二綫城市和三綫城市占比分別為36%和60%，整體結構合理。
Q：當前百城價格指數顯示的二手房和新房價格態勢如何？
A：二手房價格環比下跌，但跌幅收窄；新房價格環比上漲，但漲幅也有所收窄。二手房挂牌量雖在下降，但整體規模仍較高，導致價格下行趨勢。而新房價格上漲主要受部分高價樓盤影響。
Q：目前全國租金的情況如何？
A：目前租金呈現下跌趨勢，平均租金環比下跌了0.45，50個城市中有49個城市的租金環比都在下降，僅有一個城市租金上漲。
Q：北京和上海的新房和二手房交易情況怎樣？
A：北京新房一月份成交約31萬套，環比和同比均下降20%；二手房成交1.5萬套，環比下降但同比上升21%。上海新房環比下降36%，同比降5%；二手房環比基本持平，同比增26%。
Q：廣州、深圳以及杭州、成都的新房和二手房表現如何？
A：廣州新房同環比也有所下降，深圳新房同比降幅較大（56%），但二手房表現較好；杭州新房調整，二手房同比增長20%、環比增長8%；成都新房同環比均下降，二手房環比小幅下降，同比持平。
Q：重點城市庫存情況怎麽樣？
A：大部分城市的去化周期較長，庫存壓力較大，尤其是北京存在結構性問題，部分遠郊區庫存壓力明顯。庫存周期在12個月以內的城市如上海、杭州、重慶中心城區庫存相對健康，而廣州、深圳、成都、合肥等城市庫存可能亞健康。
Q：土地供應和成交情況如何？
A：去年土地供應和需求同比均下降，年初以來供應趨緩，成交面積繼續下降，出讓金同比降幅較大。北京由於供應減少和去年基數較高，降幅更為明顯。從一月份的重點城市土拍表現來看，整體較為平淡，但杭州和成都仍有部分高價地塊成交。
Q：北京2020年土地供應計劃有何特點？
A：北京2020年的土地供應計劃呈現縮量趨勢，住宅用地供應量比去年有所減少，同時産業用地增加。北京強調優化商品住宅供給，優先在軌道站點周邊供地，並推動好房子建設。此外，首次單列了更新計劃指標，提出存量用地供應占整體供應的65%，顯示未來土地市場將更加重視存量更新和新功能供應的並重。
Q：去年北京宅地成交中，中心城區占比情況如何？
A：去年北京宅地成交中，中心城區占比超過了五成，其中中城區占比51%，比上年同期上升了四個百分點。而近郊區和遠郊區的占比則在下降。
Q：當前樓市政策環境是怎樣的？
A：目前樓市政策環境較為寬松，中央多次釋放積極信號，包括退稅、換房政策、降息等，並且城市中心供應充足，這些都有利於穩定市場預期和縮短調整時間，因此大家對未來樓市應持穩定預期。
Q：對於今年3月份及以後的樓市有何展望？
A：由於一月份部分需求已提前釋放，加上去年下半年成交的好地塊將在三月份入市，以及可能存在的優惠政策延續，預計三月份樓市會有小陽春的表現，銷售情況可能會有所放緩後延後釋放。
Q：1月份TOP房企銷售業績表現如何？
A：1月份TOP 100房企銷售總額為1905 10.2億元，同比微降18.9%，較去年全年降幅基本持平。盡管整體銷售額有所下降，但房企銷售保持相對穩定，且Top 10企業的韌性更強，銷售額下降幅度較小。
Q：當前房企的發展趨勢及未來發展方向是什麽？
A：當前房企正從規模競速轉向質量競速，注重降低系統性風險、提升抗壓能力和長期韌性。同時，房企應注重産品創新，打造符合政策趨勢和用戶需求的好房子，如綠色、智慧住宅，並完善房屋全生命周期的安全管理制度，確保房屋質量與安全。
Q：1月份房企拿地情況如何？
A：1月份房企拿地總額為579.9億元，同比大幅下降52.1%。主要是由於去年1月份拿地基數較高以及市場推出的用地較少且質量一般，導致房企在拿地方面表現得相對謹慎。
Q：從四季度開始，拿地態勢有何變化？
A：自去年四季度起，拿地熱度有所走低，主要是由於整體增速較快，企業提前積極補倉，導致四季度熱情下降。今年延續了這一態勢，房企在拿地時更為謹慎，尤其在項目選擇上傾向於聚焦並避免大體量地塊，同時，産品研發周期縮短，企業開始在拿地前進行産品科研，以確保謹慎態度。
Q：專項債收儲的情況如何？
A：2025年，專項債收儲閑置土地作為國家改善土地供應的重要舉措，效果顯著。據統計，截至12月末，全國各地公示的擬使用專項債收回收購的存量閑置土地超過5500宗，用地面積接近3億平，涉及專項債券金額超過3000億元。預計今年該政策將延續，有望改善當前土地市場供需關系。
Q：拿地區域有哪些特點？
A：今年1月份，長三角區域在拿地金額方面位居首位，其中上海、杭州等城市的表現出色，房企更加看好該區域市場並傾向於在此進行拿地活動。
Q：高價地情況怎樣？
A：上海和杭州因其較好的市場表現，成為今年高價地入榜城市較多的城市，比如上海有三宗地入榜，總金額達45億元；福州也有兩宗地入榜，總金額為38億元。
Q：聯合拿地現象有何變化？
A：聯合拿地現象增多，主要是因為地價較高，通過聯合拿地可以分攤金額和風險，目前市場上不確定性依然存在，因此多種性質的企業，包括國企、央企以及民企之間都參與到了聯合拿地中。
Q：九城付項目有何特點？
A：九城付項目位於濟南核心CBD區域，擁有稀缺山體資源，由城發集團和保利置業聯合開發。項目以打造“齊魯豪宅九層付産品力”為目標，聘請了全國七位頂級設計師進行園林、建築美學等方面的聯合設計，致力於創造世界級東方經典居住區，並在園林設計上實現了多項創新，例如首創社區人工降雨系統等，以提供獨特的生活體驗。
Q：這個項目在會所方面有哪些升級和特點？
A：我們結合好房子的標准對會所進行了全面升級，打造了超過五千平米的大型會所，內含健身房、泳池、籃球場、私宴廳、會客區、四點半學堂等多種功能場域。會所設計充分考慮了不同戶型的需求，如468號樓的新規四代宅，以及6號樓和2號樓可欣賞山景和水景的寬敞戶型。同時，項目還滿足了定制化需求，例如290平戶型可以實現一戶一定制，最大面積可達580平空中四合院。
Q：該項目在産品設計上有哪些獨特之處？項目中的典型在售戶型有哪些情況？
A：項目結合去年濟南新規，打造了超高利用率的産品，得房率超過90%，大面積戶型實得率更是達到了百分之百，這在濟南之前的項目中是未曾有的。比如，我們在200平以下的産品中實現了五室兩廳三衛的設計，並通過設備平台改造贈送了小茶室面積，陽台部分也通過特定改造實現了面積贈送。此外，部分戶型還設置了全贈送飄窗空間和挑空空間，使得實際使用面積遠超同面積傳統戶型。我們項目的典型在售戶型包括175平的五室兩廳三衛戶型，目前該戶型已全部售罄。該房型實現了高得房率，部分套內面積達到了168平，加上電梯廳可達173平使用面積。另外，還有152平四葉草房型，同樣享有高得房率和寬敞的四面寬設計，並提供深色系和淺色系兩種裝修色系選擇，以及未來加載包滿足定制化需求。
Q：該項目在服務和社區建設上有哪些亮點？
A：項目不僅提供高品質的住宅産品，還提出並實施了“翡麗管家”概念，打造千萬級豪宅社群，旨在為客戶帶來更好的居住體驗。地理位置優越，坐擁雙山一水稀缺地段，擁有七位大師聯合打造的生態專家和設計大師共創社區，是齊魯首個微氣候園林景觀社區，並且是濟南首個提出東方皇家園林規制的社區。此外，項目還建有濟南市最大的5000平會所，並且特別關注健康生活，提供四代宅和高端服務理念社群。
