中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
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会议摘要
孟老师与王老师分析了二月与三月楼市销售预期，指出需求延后释放与政策优惠加大，对‘小阳春’持乐观态度。王老师解读一月份房企销售总额虽同比下降但整体稳定，拿地金额大幅下降，房企态度谨慎。赵总分享济南九城付项目高端住宅开发经验，强调产品创新与服务，结合自然景观，提供定制化服务，成为市场销冠。会议聚焦房地产市场趋势、房企策略及优质项目案例，指出政策利好与市场修复，但需更大力度政策支持，一二线城市新房修复，二手房表现较强。
会议速览
房地产市场形势分析与趋势展望：政策信号与市场表现分享会围绕房地产市场形势及趋势展望展开，回顾了中央政策信号，包括求是文章提及的房地产金融资产属性与国民经济支撑地位，强调政策进入稳定预期和缩短调整时间的新阶段。分析了一月份重点城市的市场表现，指出积极迹象，并预告了房企经营业绩解读与好房子成功经验分享。
楼市政策利好频出：供需两端协同优化，市场信心待恢复对话内容聚焦于2025年1月前后楼市政策的利好趋势，包括增值税优化、个人所得税优惠、白名单项目推进、贷款利率下调等措施，旨在从供需两端协同优化市场环境。特别指出北京政策的信号意义，预示其他城市可能进一步放宽限购及增加购房补贴。尽管政策环境宽松，但市场信心和实际需求的恢复仍需更大力度的实质性政策支持。
全国土地收购与房地产市场动态分析截至1月末，全国26省市公布使用转债收购存量土地，总金额达7725亿元，实际发行3100亿元，占比40%。一二线城市占比36%，三线城市占比60%以上。二手房价格持续下跌，但跌幅收窄；新房价格环比上涨，涨幅收窄。租赁市场淡季，全国平均租金环比下跌0.45，仅一城租金上涨。
重点城市房地产市场成交与库存分析对话详细分析了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等重点城市的房地产市场成交情况，指出新房成交环比和同比普遍下降，但二手房表现较好，同比均有增长。同时，讨论了各城市的库存状况，部分城市库存压力较大，去化周期较长，市场处于修复通道。
北京及周边地区库存与土地市场分析：结构性问题与成交下降讨论了北京及周边地区库存存在的结构性问题，指出城市中心库存相对健康，而远郊地区库存压力较大。分析了土地市场的供应端和需求端均呈现下降趋势，特别是在一月份，成交面积和出让金同比大幅下降，主要受供应减少、去年高基数以及房企拿地预期影响。部分城市如杭州和成都仍有地块成交良好，但整体土拍表现较为平淡。
北京2026年供地计划解析与市场预期展望讨论了北京2026年供地计划的特点，包括住宅用地缩量、产业用地增加、优化商品住宅供给及首次单列更新计划指标。分析了去年北京宅地成交情况，指出中心城区成交占比超五成。展望未来，认为政策环境宽松，楼市有望进入稳定预期阶段，对小阳春市场表现持乐观态度。
一月房企销售业绩与拿地分析：市场活跃度提升，规模调整向质量转变一月份，房企销售总额下降18.9%，与去年持平，市场活跃度因政策修复而提升。TOP10房企韧性较强，百亿房企数量减少，但50亿以上房企数量增加，显示行业正从规模竞速转向质量竞速，注重产品创新与用户体验，降低系统性风险，提升抗压能力与长期韧性。
十五五期间城市房地产发展新趋势与企业拿地策略调整对话围绕十五五期间城市房地产发展方向展开，重点提及加快构建房地产新模式、加大保障性住房供给、推动好房子建设及完善房屋全生命周期安全管理。同时，分析了房企拿地总额下降的原因，包括去年高基数效应、市场用地质量及数量不足、房地产不确定性增加等，反映出企业拿地策略的谨慎态度。
2025年专项债收储闲置土地政策对土地市场影响分析2025年，国家通过专项债收储超过5500宗闲置土地，面积近3亿平方米，总额超3000亿元，旨在改善土地供需关系。长三角区域因市场看好，成为房企拿地热点，上海、杭州高价地频现。联合拿地趋势明显，国企、央企与民企共同参与，分摊风险与成本。预计2026年更多城市将推动闲置土地收储，提振市场预期。
济南CBD高端住宅项目：九城付打造现代东方豪宅典范分享了济南CBD高端住宅项目九城付的成功经验，该项目由济南当地国企与保利置业联合开发，坐落于济南CBD核心位置，紧邻稀缺山体资源。项目以‘让CBD的豪宅再上九个台阶’为口号，结合CBD生态居住保护区理念，打造城市绿廊连接两大山体资源，西侧设有成熟景观公园，整体环境优越。作为保利‘富系’产品线在济南的第二座项目，九城付体现了现代东方美学，旨在成为山东乃至全国的高端住宅典范。
全国顶级设计师联手打造，济南最大水系社区与东方美学建筑典范项目聘请全国七位顶级设计师，以北京顺景园林赵作谊院长为首，打造五重九净皇家园林，包括9.5米高77米跨度大门、抬升3.7米至10米的地势设计、2000平水苑及八大山人荷花翠鸟图等景观小景。建筑美学融合世界东方经典结构，采用干挂铝板与超大玻璃幕墙，实现现代简约与传统东方优雅的完美结合。项目还首创人工降雨系统，夏季30分钟内可降温5-8度，调节微气候。
济南保利超大四代宅项目升级及特色户型介绍对话介绍了保利在山东打造的超大会所及四代宅项目，包括十大功能区、三栋四代宅产品、11栋楼614户，特别提及新规四代宅、山景水景户型、定制化空中四合院，以及得房率超90%的高利用率设计，奠定了项目在济南市的优异成绩。
济南豪宅项目销冠：175平五室户型与152平四叶草户型的卓越设计分享了2025年12月21日开盘的济南豪宅项目，该项目荣获山东省网签金额第一及济南市三冠王，特别介绍了175平五室两厅三卫和152平四叶草户型的卓越设计与赠送面积，强调了高品质社区服务和生态园林景观，体现了项目在济南乃至全国的领先地位。
要点回答
Q：在今天的分享会上，中指研究院的孟新增老师将要分享什么内容？1月份房地产市场的关键政策有哪些？
A：孟新增老师将分享中指对近期房地产市场形势的总结和未来趋势展望，以及对今年1月份房企经营业绩及拿地情况的解读。关键政策包括：优化增值税政策、个人所得税优惠政策延续、下调结构性贷款利率、商业房首付比例调整至30%等，这些都体现出对企业和购房者融资条件的放松，有助于促进房地产市场健康发展。
Q：近期房地产市场的政策信号有何重要性？
A：近期房地产市场的政策信号表明中央已进入稳预期的新阶段，如缩短调整时间、强调房地产在金融资产属性和国民经济支撑地位的重要性等。政策不仅对需求端进行优化，还涉及供应端，通过白名单等方式解决项目问题，从而稳定市场信心。
Q：降准降息的可能性如何？
A：降息预期来自外部（美元降息通道）和内部（国内经济企稳好转），当前经济形势下，降准降息仍有较大空间。但实际是否实施还需看内外部因素及后续政策走向。
Q：目前楼市处于什么样的政策环境？
A：目前楼市处于相对宽松的政策环境，从中央到地方已发布较多利好政策，但要实现市场真正恢复，仍需更多实质性的后续政策出台。
Q：从城市政策频次和北京政策变化看，对未来楼市有何预期？
A：数据显示一月份重点城市政策频次较多，且北京政策相对宽松，具有信号意义。其他城市可能会在购房补贴等方面继续加大力度，表明后续楼市政策有望进一步放宽。
Q：中央储备土地的情况如何？
A：截至今年1月末，全国已有26个省市公示使用转债收购存量土地，总金额超过7700亿元，已发行约3100亿元，占比40%。一二线城市和三线城市占比分别为36%和60%，整体结构合理。
Q：当前百城价格指数显示的二手房和新房价格态势如何？
A：二手房价格环比下跌，但跌幅收窄；新房价格环比上涨，但涨幅也有所收窄。二手房挂牌量虽在下降，但整体规模仍较高，导致价格下行趋势。而新房价格上涨主要受部分高价楼盘影响。
Q：目前全国租金的情况如何？
A：目前租金呈现下跌趋势，平均租金环比下跌了0.45，50个城市中有49个城市的租金环比都在下降，仅有一个城市租金上涨。
Q：北京和上海的新房和二手房交易情况怎样？
A：北京新房一月份成交约31万套，环比和同比均下降20%；二手房成交1.5万套，环比下降但同比上升21%。上海新房环比下降36%，同比降5%；二手房环比基本持平，同比增26%。
Q：广州、深圳以及杭州、成都的新房和二手房表现如何？
A：广州新房同环比也有所下降，深圳新房同比降幅较大（56%），但二手房表现较好；杭州新房调整，二手房同比增长20%、环比增长8%；成都新房同环比均下降，二手房环比小幅下降，同比持平。
Q：重点城市库存情况怎么样？
A：大部分城市的去化周期较长，库存压力较大，尤其是北京存在结构性问题，部分远郊区库存压力明显。库存周期在12个月以内的城市如上海、杭州、重庆中心城区库存相对健康，而广州、深圳、成都、合肥等城市库存可能亚健康。
Q：土地供应和成交情况如何？
A：去年土地供应和需求同比均下降，年初以来供应趋缓，成交面积继续下降，出让金同比降幅较大。北京由于供应减少和去年基数较高，降幅更为明显。从一月份的重点城市土拍表现来看，整体较为平淡，但杭州和成都仍有部分高价地块成交。
Q：北京2020年土地供应计划有何特点？
A：北京2020年的土地供应计划呈现缩量趋势，住宅用地供应量比去年有所减少，同时产业用地增加。北京强调优化商品住宅供给，优先在轨道站点周边供地，并推动好房子建设。此外，首次单列了更新计划指标，提出存量用地供应占整体供应的65%，显示未来土地市场将更加重视存量更新和新功能供应的并重。
Q：去年北京宅地成交中，中心城区占比情况如何？
A：去年北京宅地成交中，中心城区占比超过了五成，其中中城区占比51%，比上年同期上升了四个百分点。而近郊区和远郊区的占比则在下降。
Q：当前楼市政策环境是怎样的？
A：目前楼市政策环境较为宽松，中央多次释放积极信号，包括退税、换房政策、降息等，并且城市中心供应充足，这些都有利于稳定市场预期和缩短调整时间，因此大家对未来楼市应持稳定预期。
Q：对于今年3月份及以后的楼市有何展望？
A：由于一月份部分需求已提前释放，加上去年下半年成交的好地块将在三月份入市，以及可能存在的优惠政策延续，预计三月份楼市会有小阳春的表现，销售情况可能会有所放缓后延后释放。
Q：1月份TOP房企销售业绩表现如何？
A：1月份TOP 100房企销售总额为1905 10.2亿元，同比微降18.9%，较去年全年降幅基本持平。尽管整体销售额有所下降，但房企销售保持相对稳定，且Top 10企业的韧性更强，销售额下降幅度较小。
Q：当前房企的发展趋势及未来发展方向是什么？
A：当前房企正从规模竞速转向质量竞速，注重降低系统性风险、提升抗压能力和长期韧性。同时，房企应注重产品创新，打造符合政策趋势和用户需求的好房子，如绿色、智慧住宅，并完善房屋全生命周期的安全管理制度，确保房屋质量与安全。
Q：1月份房企拿地情况如何？
A：1月份房企拿地总额为579.9亿元，同比大幅下降52.1%。主要是由于去年1月份拿地基数较高以及市场推出的用地较少且质量一般，导致房企在拿地方面表现得相对谨慎。
Q：从四季度开始，拿地态势有何变化？
A：自去年四季度起，拿地热度有所走低，主要是由于整体增速较快，企业提前积极补仓，导致四季度热情下降。今年延续了这一态势，房企在拿地时更为谨慎，尤其在项目选择上倾向于聚焦并避免大体量地块，同时，产品研发周期缩短，企业开始在拿地前进行产品科研，以确保谨慎态度。
Q：专项债收储的情况如何？
A：2025年，专项债收储闲置土地作为国家改善土地供应的重要举措，效果显著。据统计，截至12月末，全国各地公示的拟使用专项债收回收购的存量闲置土地超过5500宗，用地面积接近3亿平，涉及专项债券金额超过3000亿元。预计今年该政策将延续，有望改善当前土地市场供需关系。
Q：拿地区域有哪些特点？
A：今年1月份，长三角区域在拿地金额方面位居首位，其中上海、杭州等城市的表现出色，房企更加看好该区域市场并倾向于在此进行拿地活动。
Q：高价地情况怎样？
A：上海和杭州因其较好的市场表现，成为今年高价地入榜城市较多的城市，比如上海有三宗地入榜，总金额达45亿元；福州也有两宗地入榜，总金额为38亿元。
Q：联合拿地现象有何变化？
A：联合拿地现象增多，主要是因为地价较高，通过联合拿地可以分摊金额和风险，目前市场上不确定性依然存在，因此多种性质的企业，包括国企、央企以及民企之间都参与到了联合拿地中。
Q：九城付项目有何特点？
A：九城付项目位于济南核心CBD区域，拥有稀缺山体资源，由城发集团和保利置业联合开发。项目以打造“齐鲁豪宅九层付产品力”为目标，聘请了全国七位顶级设计师进行园林、建筑美学等方面的联合设计，致力于创造世界级东方经典居住区，并在园林设计上实现了多项创新，例如首创社区人工降雨系统等，以提供独特的生活体验。
Q：这个项目在会所方面有哪些升级和特点？
A：我们结合好房子的标准对会所进行了全面升级，打造了超过五千平米的大型会所，内含健身房、泳池、篮球场、私宴厅、会客区、四点半学堂等多种功能场域。会所设计充分考虑了不同户型的需求，如468号楼的新规四代宅，以及6号楼和2号楼可欣赏山景和水景的宽敞户型。同时，项目还满足了定制化需求，例如290平户型可以实现一户一定制，最大面积可达580平空中四合院。
Q：该项目在产品设计上有哪些独特之处？项目中的典型在售户型有哪些情况？
A：项目结合去年济南新规，打造了超高利用率的产品，得房率超过90%，大面积户型实得率更是达到了百分之百，这在济南之前的项目中是未曾有的。比如，我们在200平以下的产品中实现了五室两厅三卫的设计，并通过设备平台改造赠送了小茶室面积，阳台部分也通过特定改造实现了面积赠送。此外，部分户型还设置了全赠送飘窗空间和挑空空间，使得实际使用面积远超同面积传统户型。我们项目的典型在售户型包括175平的五室两厅三卫户型，目前该户型已全部售罄。该房型实现了高得房率，部分套内面积达到了168平，加上电梯厅可达173平使用面积。另外，还有152平四叶草房型，同样享有高得房率和宽敞的四面宽设计，并提供深色系和浅色系两种装修色系选择，以及未来加载包满足定制化需求。
Q：该项目在服务和社区建设上有哪些亮点？
A：项目不仅提供高品质的住宅产品，还提出并实施了“翡丽管家”概念，打造千万级豪宅社群，旨在为客户带来更好的居住体验。地理位置优越，坐拥双山一水稀缺地段，拥有七位大师联合打造的生态专家和设计大师共创社区，是齐鲁首个微气候园林景观社区，并且是济南首个提出东方皇家园林规制的社区。此外，项目还建有济南市最大的5000平会所，并且特别关注健康生活，提供四代宅和高端服务理念社群。
