中指市場形勢及企業研究成果分享會
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會議摘要
三季度樓市延續築底、分化明顯，新房銷售低位、二手房成交活躍且占比提升，市場進入存量階段。828新政落地，多地細化：828前公告地塊可沿用原預售至2027年底（武漢、杭州至2028年底）；新地塊以現房銷售為主，預售需封頂，資金監管至竣工，按揭放款延至竣備，並配套保函置換、分期繳地等緩解資金壓力。1—10月二手房價累計跌4.92%，10月僅1城上漲；新房價結構性上漲，10月百城同比降11%、環比降15%；10月18城二手房成交11.6萬套同比+17.5%，二手房占比約52.2%。租賃淡季，50城租金環比-0.28%，核心城市小幅上漲。土地市場縮量，9月三四綫放量後10月推地同比-46%，成交與出讓金同比+90%但累計仍降，溢價率1.5%，資金向頭部城市集中。百強1—10月銷售2.54萬億元、降幅收窄，千億/百億房企減少，競爭轉向現金流、産品力與交付確定性；拿地總額6465億元同比-17.5%，頭部央企與部分民企在二綫及核心城市積極佈局，民企拿地活躍度提升。年末貼息與促銷或支撐新房成交，整體仍築底；二手房成交或維持活躍、價格小幅波動；房企資金回籠周期拉長或制約拿地，政策對供應的影響將在後續逐步顯現。
會議速覽
房地産市場現狀與未來趨勢：分化的市場與政策調整影響房地産市場在三季度延續築底態勢，新房銷售低位，二手房成交增長，價格調整中核心城市項目支撐新房均價。政策調整加快市場模式轉變，銀十市場溫和修複，核心城市表現平穩，四季度市場有望延續修複但分化特征明顯。
828新政下17城細則分析：預售與現房銷售制度並行自828新政出台以來，17個城市相繼發佈細則，主要圍繞過渡項目安排、新預售條件、資金監管、現房銷售比例及土地分期繳納等方面展開。多數城市細則嚴格遵循國家政策，同時在現房銷售、保函置換、土地繳納等方面展現出一定靈活性，以緩解房企資金壓力。
2023年房地産市場：二手房跌新房漲，成交活躍度不減2023年1至10月，二手房市場累計下跌4.92%，新房市場則累計上漲1.36%。二手房成交活躍，同比增7.3%，新房銷售面積同比下降11%。一綫城市如北京、上海新房及二手房成交量保持增長，深圳新房成交量下降，廣州成交量小幅下降。租賃市場進入淡季，租金環比下跌0.28%。
年末土地市場與房産成交趨勢分析九月三四綫城市宅地供應大增，十月份成交面積與出讓金同比增長近九成，但累計成交面積與出讓金仍同比下降。年末購房貸款貼息政策預計支撐新房成交，但市場整體延續築底態勢。二手房成交有望保持活躍，價格小幅下跌。828新政影響房企資金回籠，制約拿地能力與投資意願，年末及2027年土地市場政策影響將逐步體現。
2026年1-10月房企銷售與拿地情況深度解讀分享聚焦2026年1至10月房企銷售業績及拿地動態，指出銷售額雖持續下降，但降幅有所收窄，前100家房企銷售額達25370億，同比降幅收窄0.9個百分點，揭示行業調整趨勢。
同比降幅收窄原因：政策提振信心、供給端配合與低基數效應同比降幅收窄主要歸因於政策端提振購房信心、供給端推盤促銷加速以及上一年基數較低，這些因素共同作用使得1到10月份銷量同比降幅有所收窄。
房企分化加劇：優質企業崛起與市場趨勢解析房企市場分化趨勢明顯，穩健資金面、核心城市優質土儲及産品力打磨使部分房企在信心偏弱環境下實現銷售正增長。行業競爭邏輯從規模轉向現金流、産品力與交付確定性，千億、百億俱樂部房企數量持續減少，資源向頭部企業集中。政策支持、地段供需缺口、産品力迭代與實景兌現共同促成熱銷樓盤出現，核心城市核心板塊項目尤為突出。
2026年房企拿地規模下降趨勢及二綫城市熱度提升2026年1至10月，重點房企拿地總額同比下降17.5%，但降幅較前幾個月縮窄。二綫城市及三四綫城市拿地比例增加，如成都、蘇州等地出現多宗地塊成交。現房銷售政策影響下，房企積極利用政策窗口期拿地，尤其是在828新政前公告未出讓地塊的城市。
十月房企拿地趨勢：央國企放緩，民營企業積極性高漲十月房企拿地趨勢顯示，頭部央國企拿地力度雖有同比增長，但單月來看，拿地強度在放緩；民營企業拿地積極性卻在提升，如濱江集團和泰邦集團分別在杭州和全國範圍內積極拿地，展現出民營企業在房地産市場的活躍度和潛力。
房企拿地策略與區域競爭分析分享了房企在長三角、京津冀、中西部等區域的拿地情況，指出頭部央國企如保利發展、華潤置地在重點區域的佈局與競爭態勢，同時分析了本土深耕型房企如越秀、建發房産的策略，以及地方國資在住宅用地成交中的主導地位。
要點回答
Q：三季度以來房地産市場的總體態勢如何？當前二手房和新房市場的表現如何？
A：三季度以來，房産市場延續築底態勢，新房銷售低位運行，一綫城市表現較好，二手房成交持續增長，占比進一步提升，市場進入存量時代。價格方面，二手房價格調整，核心城市優質項目支撐新房均價，土地市場縮量，房企拿地向核心城市和高確定性項目集中。八二八新政後，各地出台細則，政策調整加快，十月市場整體溫和修複，結構分化，二手房表現優於新房，核心城市相對平穩。二手房方面，今年1至10月份累計下跌4.92%，三季度以來跌幅擴大，十月份環比下跌0.16%，僅1個城市上漲，98個城市下跌，而新房市場延續結構性上漲，1至10月份累計上漲1.36%，十月份環比上漲0.18%。二手房成交活躍度保持高位，同比增長7.3%，新房銷售則呈現下降趨勢。
Q：一綫城市及部分重點城市的房地産市場表現怎樣？
A：一綫城市中，北京、上海新房和二手房成交量同比均保持增長，其中北京十月份新房同比增長超過兩成，上海二手房同比增長35%。廣州、深圳新房成交量自九月份以來再次下降，二手房市場相對平穩。租賃市場方面，重點城市住房租賃需求回落，租金環比下跌，但上海、深圳等核心城市租金仍保持小幅上漲。
Q：近期房地産市場有哪些關鍵政策變化？
A：828新政實施後，已有17個城市出台相關細則。其中，對過渡項目安排以828土地公告事件為界，不同城市對曆史遺留項目政策各異，新預售條件主要以主體結構封頂為預售標准，資金監管在竣工驗收後解除，並且多數城市允許符合條件的存量項目使用保函置換監管資金。
Q：現房銷售制度的要求及執行情況如何？
A：新政要求828後新公告地塊優先實行現房銷售，部分城市如武漢、杭州對曆史遺留項目有適當放寬政策。現房定金比例一般在1%至5%，按揭放款普遍延後至項目竣工驗收後才進行，分期繳納土地出讓金的規定也有所差異，武漢、廣州、杭州等城市對土地分戶集合抵押及分期交付做了安排，以緩解房企資金壓力。
Q：從最新的數據來看，三四綫城市土地市場的情況如何？
A：三四綫城市在九月份大規模推出宅地，導致十月份300城宅地成交面積和出讓金同比分別增長了九成左右。盡管如此，累計來看，300城宅地成交面積仍同比下降4%，出讓金下降6%。同時，重點城市出讓金占比達到57%，其中上海、北京、杭州位列全國前三。
Q：十月份一二綫城市土拍的情況怎樣？
A：十月份一二綫城市土拍相對較少，主要集中於三四綫城市，這使得平均溢價率處於今年低位，僅為1.5%。
Q：對於年末房地産市場的預測是怎樣的？
A：年末購房貸款貼息政策將有助於降低居民購房成本，疊加房企年底推盤促銷以及核心城市優質項目入市，預計會對新房成交形成一定支撐，但整體仍會延續築底態勢。二手房方面，成交有望保持活躍度，但由於市場預期偏弱，價格預計維持小幅下跌和波動。需要重點關注核心城市成交修複的持續性和年末土地市場的表現。
Q：房企在2026年1-10月的銷售業績表現如何？房企間的銷售分化情況如何？
A：2026年1-10月，前100家房企銷售額總體上呈現下降趨勢，但同比降幅在收窄，達到25370億元，比1-9月份同比收窄0.9個百分點。銷售業績改善的主要原因包括政策端的房貸貼息政策提振購房者信心、供給端房企集中推盤促銷加速以及去年同期基數較低。房企間的銷售分化趨勢仍在繼續，部分房企憑借穩健的資金面、可靠的交付信用、優質的核心城市土儲佈局和打磨的産品力，在市場信心較弱的環境下實現了銷售額正增長。
Q：房企銷售陣營數量變化情況怎樣？
A：2026年1-10月，千億俱樂部房企數量為6家，較上年同期減少1家；百億俱樂部房企58家，也較去年同期減少4家。從2023年到2026年1-10月，整體銷售陣營呈現收縮趨勢，千億和百億房企數量均在下降。
Q：熱銷項目出現的原因是什麽？
A：熱銷項目出現主要得益於政策密集托底、稀缺地段産品力等因素。政策組合拳持續發力，如購房貸款貼息政策落地，現房銷售細則出台並逐步實施，降低了購房者門檻並強化了交付確定性。此外，核心地段改善型高品質新房供給總量有限，而購房需求不斷累積，供需矛盾導致了熱銷盤的集中出現。
Q：在當前房地産市場中，産品力如何影響熱銷樓盤的出現？
A：産品力在當前的房地産市場中扮演着關鍵角色。房企通過不斷迭代升級産品設計，比如全域台板重構社區立體空間、提高實得率、共創戶型以及提供下沉庭院、立體園林和高規格會所等特色配置，這些都成為了熱銷樓盤的重要因素。隨着産品品質的提升，産品力成功造就了多個熱銷産品和樓盤。
Q：實景兌現與前置運營為何成為新的賣點？
A：實景兌現與前置運營將確定性轉化為觸手可及的生活場景，為購房者提供了明確且直觀的價值體驗。配合合理的價格策略和優質的産品設計，這些因素共同構建了熱銷樓盤的優質條件。
Q：熱銷樓盤的特點是什麽？
A：熱銷樓盤主要集中在熱點城市的核心板塊，如上海、北京、成都等一二綫城市的核心區域。它們通常由頭部企業打造，擁有便利的交通、成熟的周邊配套（如山姆超市、熱門商圈等）以及優質的教育醫療資源。産品力是其核心競爭力，樓盤産品經過精心打磨，具有很高的吸引力。
Q：2026年1-10月房企拿地情況如何？
A：重點房企拿地總額同比持續下降，但降幅有所縮窄。前100家房企拿地總額為6465億元，同比下降17.5%。十月份，二綫城市和三四綫城市的拿地比例增加，部分城市出台現房銷售細則後，房企積極利用窗口期進行拿地。同時，頭部房企拿地數量雖同比增長，但增速放緩，而民營企業拿地積極性較高。
Q：拿地企業的特點有哪些？
A：頭部房企拿地數量雖多但力度放緩，而民營企業拿地數量與去年持平但積極性提高。具體到企業層面，華潤置地、濱江集團等企業的拿地勢頭強勁，建發房産等企業的拿地力度也有提升，而保利發展等頭部央國企拿地金額保持領先，但整體拿地節奏有所減緩。民營企業如濱江集團在杭州等地的拿地金額較高。
Q：拿地區域格局有何變化？
A：資源繼續向頭部央國企集中，如保利發展重點佈局長三角區域，華潤置地在全國範圍內雙區域佈局最強，越秀集團則在廣東大灣區深耕。中西部地區雖拿地面積大但金額較低，仍是以量換規模的重要陣地。同時，一綫城市中廣州推出土地，二綫城市成為本月拿地的主要市場。
Q：重點城市拿地金額排名前十的房企策略有何不同？
A：頭部央企追求多城市均衡配置資源，本土房企如越秀集團選擇性進入重點城市並深挖本土優勢。例如，保利和華潤通過全國佈局多個城市同時拿地，借助合作開發降低成本壓力；濱江集團則依靠本土優勢，在最熟悉的市場深耕細作。以建發房産為代表的央國企，在基本面良好的城市積極佈局，確保投資有保障。
