遠洋服務（6677.HK) 2025年度業績發佈會
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會議摘要
2025年，公司通過質量與規模並重策略，穩定合約與在管面積，顯著提升第三方外拓，保持項目高質量與高客戶滿意度。優化服務體驗，強化商寫業務與增值服務，組織模式優化提升運營效率。財務上，措施夯實資産質量，短期盈利能力承壓，但風險逐步出清，資産負債表更健康。2026年，圍繞化風險、強運營、謀發展，持續提升服務品質與客戶粘性，優化項目結構，加強成本管控，聚焦核心城市市場拓展，構建差異化核心競爭力，以實現穩健增長。
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深耕核心城市與提升服務體驗：公司規模與質量並重發展策略截至2025年底，公司合約面積1.141方，第三方外拓貢獻占比93.6%，新增50個優質項目，其中46個位於核心城市。通過傾聽客戶原聲行動，從服務設計、模式優化、觸點提升等四個維度全面升級服務體驗，強化托運一體機制，實現從拓展到運營的全周期閉環，特別是在獲取大項目能力顯著增強，成功落地多個標杆項目。
2025年物業管理創新與增值服務戰略深化2025年，公司通過打造社區活動IP，增強鄰裏溫度，保持客戶滿意度高水位。商寫業務穩步發展，高端服務能力鞏固，增值服務收入顯著提升。聚焦業主需求，優化業務結構，深耕社區，實現從空間管理到深度客戶經營的轉變，強化高端商務領域核心競爭力。社區零售與經濟服務等重點業務穩步推進，便民設施完善，非機動車自營充電樁覆蓋率提升，夯實資産質量，有序釋放風險。
夯實資産質量與強化ESG管理：企業穩健增長與綠色未來展望企業通過一系列措施優化資産負債結構，包括降低關聯方應收賬款風險、處理商譽減值和加速存貨去化，旨在實現更輕盈、確定的運營狀態。同時，公司注重股東回報，維持穩健的派息政策。在服務型組織構建與ESG管理深化方面，企業聚焦提升對客服務能力、成本管控和市場拓展，致力於可持續發展，包括低碳運營、社區共建和履行社會責任，以實現有質量的增長和共創綠色未來。
2026年公司經營目標與實現路徑：化風險、強運營、謀發展2025年公司在市場挑戰中保持健康運營，實現收入27.2億，核心規模淨利潤五千多萬元。2026年，公司計劃圍繞化風險、強運營、謀發展三大主綫，優化資産負債，提升客戶體驗，拓展高質量市場，目標外拓新簽合同1.8億元，毛利率溫和回升9%，實現盈虧平衡，貸款面積回升至9300多萬方，2027年、2028年毛利率、淨利率、貸款規模平穩增長。
2026年盈利展望：成本管控與業務調整策略討論了2026年盈利目標，指出當前盈利下滑主要由減值和成本增加導致。通過清退低效項目、增加外拓合同、優化成本結構等措施，預期資産負債表將更健康，回歸輕資産模式。強調風險出清後，公司運營能力穩定，新增項目帶來增長潛力，未來盈利能力有望提升。
2025-2026年公司品質與服務提升策略及財務風險出清計劃討論了2025年公司如何通過用戶畫像、客戶關系維護、服務空間優化等手段提升服務品質，以及2026年深化服務模式轉變、優化關鍵觸點、重塑對客團隊效能的規劃。同時，提及了2025年針對存貨、商譽、應收賬款三大科目進行減值處理的風險出清策略，減輕未來資産減值壓力，確保公司長期健康發展。
社區增值服務戰略與資源優化配置：生活服務與房屋經濟的協同發展對話探討了社區增值服務的中長期目標，特別是在生活服務與房屋經濟板塊間的資源配置策略。2025年，受新房交付減少及二手房市場低迷影響，美居及房屋經濟收入下滑，但生活服務收入穩定。2026年，公司將聚焦生活服務增長，拓展房屋經濟規模，優化空間資源運營，構建可持續發展的增值服務生態。生活服務方面，將加強物業服務與生活服務結合，關注業主日常需求，發展社區零售、家政等業務，探索社區養老服務。房屋經濟方面，將優化門店佈局，升級服務體系，提升客戶資産增值，通過業務協同提高業主滿意度及物業費收繳率。空間資源方面，將推進供需收益合規管理，加強精細化運營，提升資源可持續利用能力。
2025年起組織模式優化：以客為大，推動服務賦能與一綫創新2025年以來，組織提出以客為大、以人為本的服務理念，推動總部與城市公司從管控向賦能轉變。項目端聚焦服務要素重組、人員配置優化與機制激活，職能平台端則強調服務賦能，完善評價機制與權責流程，通過信息化工具與分層授權提升一綫決策能力。2026年將持續貫徹核心理念，構建服務型組織，以組織能力為服務品質奠定堅實基礎。
2025年現金流波動分析與2026年管控目標2025年經營性現金流淨流出7000萬，主要因清退低效項目及增加品質投入。2026年將強化應收賬款管理，優化存貨資産運營，嚴格控制非核心支出，預計現金流狀況將有所改善。
2026年起航：物業管理公司戰略轉型與核心競爭力構建面對物業管理行業的深刻變革，公司決定以服務為基石，通過客戶運營與服務産品差異化，提升服務響應效率與客戶粘性。計劃構建三級聯動機制，強化數據治理與收繳管控，加速數字化工具應用，培養關鍵能力項目經理，確保品質與盈利雙贏。目標是在未來3-5年內，通過持續努力，實現穩健轉型，回報投資者信任。
要點回答
Q：公司2025年的管理規模和新增合約面積中第三方外拓的貢獻情況如何？公司在項目質量及一二綫城市佈局方面有何表現？
A：截至2025年底，公司合約面積達到1.141方，其中在管面積為8942萬方。第三方外拓在新增合約面積中的貢獻占比達到了93.6%，同比大幅提升了12.7個百分點。目前，81%的在管面積位於一二綫城市，物業費均價穩定在三元每月每平。優質的項目組合確保了公司未來現金流穩健和利潤可持續性。
Q：公司在外拓項目和客戶關系維護上的舉措有哪些？
A：年內新增第三方外拓項目50個，飽和合同額3.4億元，並成功落地比亞迪、中海油服等標杆項目以及多個政府工建和醫院項目。同時，公司通過強化客戶反饋機制，開展了大規模的傾聽客戶原聲行動，並從服務設計、服務模式優化、服務觸點升級和社群活動打造四個方面全面升級服務體驗。
Q：商寫業務的發展情況如何？
A：2025年，商寫物業的服務管理費收入達到3.3億元，占整個物業管理收入的16.1%。目前，公司商業項目涵蓋45個商業及28棟寫字樓，服務於1600家優質客戶。
Q：公司如何應對市場變化並優化資源配置？
A：面對市場變化，公司主動求變，從傳統的空間管理邁向深度的客戶經營，推出高端服務産品並構建雙維度增值服務産品矩陣，提升客戶粘性和議價能力，鞏固高端商務領域的核心競爭力。
Q：公司在增值服務板塊有何佈局和發展？
A：在增值服務方面，社區增值服務收入達到4.8億元，聚焦需求專業化發展，優化業務結構，同時非業主增值服務持續清退現金流及淨利潤不達標的項目，社區零售到家服務及經濟業務取得一定突破。
Q：公司在資産質量和資産負債表優化方面的措施有哪些？
A：過去一年，公司采取了一系列措施夯實資産質量，包括關聯方應收賬款風險釋放、商譽減值充分計提以及存貨規模大幅下降，有效減輕了資産負債壓力。
Q：公司現金儲備和派息政策情況如何？
A：截至2025年底，公司在手現金保持在6.9億元，經營性現金流短期小幅波動但穩健。公司維持既定的派息政策，年度派息率為核心歸母淨利潤的25%。
Q：公司組織架構和服務戰略調整的進展如何？
A：公司構建了總部做標准、城市做支撐、項目做服務的高效協同體系，重新定義總部角色，強化服務職能，並圍繞收繳率和滿意度設置獎勵機制，鼓勵一綫員工積極性。
Q：對於2026年的業務展望是怎樣的？
A：公司2026年將主要圍繞化風險、強運營謀發展，持續優化現金流、資産負債，加速資産去化，強化成本管控和服務能力，提升對客服務質量，並進一步聚焦核心城市拓展市場，優化用戶體驗，實現有質量的增長。
Q：公司今年在經營和財務方面都有一定的變化，能否請管理層分享2026年的方向和未來的經營目標，以及這些目標的實現路徑？
A：2025年公司在挑戰中保持健康運營，全年收入為27.2億。2026年我們將圍繞化風險、強運營、謀發展三大主綫應對行業轉型，重塑經營基礎。在化風險方面，將優化資産負債，針對潛在服務風險制定專項方案；在強運營上，升級五大高頻服務場景，增強客戶觸點體驗，建立嚴格的健康度評估體系，並利用數字化工具提升響應效率和服務穩定性；市場拓展方面，計劃外拓新簽合同1.8億元，聚焦30個深耕城市，鞏固住宅基礎並拓展非主業項目，同時強化與兄弟公司的戰略協同。在增值業務中，精細化運營社區資源，強化空間資源運營和資産增值。
Q：管理層如何看待2026年盈利表現，在成本管控、項目優化增值、業務結構調整方面有哪些具體的舉措？未來盈利能力的合理區間預計在什麽水平？
A：本年度公司盈利下滑主要受減值影響和階段性投入增加導致毛利率下降。剔除非經營性損益後，核心規模淨利潤為5000萬。2026年我們將通過化風險、強運營、謀發展的工作主綫，持續清退低質低效項目，收縮非業主增值業務規模，同時提高運營效率和降低成本，預計毛利率溫和回升，規模競爭中實現盈虧平衡，貸款面積回升，且未來幾年毛利率、淨利率、貸款規模將平穩健康增長。
Q：關於公司2025年在品質提升方面的成果，以及2026年在服務品質提升方面的核心抓手有哪些？
A：2025年我們系統性推進服務品質優化，從五個維度（用戶畫像、客戶關系基礎、服務空間、場景、對客團隊）着手改善。2026年將繼續深化相關工作，如完善個性化用戶信息，強化客戶資源維護，推動服務模式轉變，並通過高頻互動、社區共建等方式增強客戶粘性和信任感。同時，全員樹立品質意識，系統執行有據可依，通過常態化評檢與紅綫管理確保服務標准落地。
Q： 第四個是優化關鍵觸點，提升客戶體驗。重點優化了哪些空間？以及圍繞哪些高頻服務場景進行了梳理和改進？
A： 重點優化了主出入口、單元大堂、地下車庫三大空間，以提升歸家動綫的服務體驗。同時，針對早送晚迎、報社報修、客戶拜訪入戶服務、突發事件處理這五大高頻服務場景，逐項梳理並完善了崗位流程與標准。
Q： 公司2025年對遺留問題做了哪些系統性清理，以及在哪些科目上計提了減值？減值總額是多少？
A： 2025年內公司對存貨、商譽、應收賬款三個科目計提了減值，總額達到13點六七億。具體包括：因宏觀經濟影響導致購房需求下滑，對存貨減值計提了1.65億；對商譽進行全面審慎評估後計提了3.32億的減值撥備；在應收賬款方面，采取了更為徹底的關聯方風險出清策略，針對關聯方應收賬款擴大了單項計提減值範圍，並根據對方公司的信用狀況、違約率及違約損失率計提了相應比例的減值准備。
Q： 公司如何配置資源於社區增值服務中的生活服務、房屋經濟三大板塊，並如何看待增值服務與基礎服務的協同效應？
A： 2026年公司確立了社區增值服務三大戰略方向：聚焦生活服務增長，穩步拓展房屋經濟規模，擇優開展軍旅業務。同時，將通過空間資源合規化及精細化運營，構建可持續發展的增值服務生態。在生活服務方面，將持續加強物業服務與生活服務模式融合，重點發展社區零售、家政保潔、家電維修等業務，並探索社區居家養老服務；在房屋經濟方面，優化門店佈局，升級服務體系，助力客戶資源資産增值，並通過業務協同提升業主滿意度和物業費收繳率。
Q： 公司在組織模式優化上采取了哪些具體措施來保障服務體系及服務品質的執行落地，目前進展如何？
A： 公司明確提出以客為大、以人為本的核心組織理念，推動總部和城市公司從管控向賦能轉變。在項目端，聚焦三核心——重新組合服務要素和流程（推進崗位複合化、擔保一體化、網格化小組及超級門崗模式）、優化人員配置以滿足客戶需求、激活項目機制並賦予一綫團隊解決問題的主動性和創造性。在職能平台端，實現從管控向服務賦能的根本轉變，總部聚焦戰略制定、標准建設、績效評價與兜底，城市公司則提供經營策略支持和難點痛點解決方案。
Q： 管理層請拆解分析2025年經營性現金流波動的原因，以及2026年在現金流管控方面的目標和相關措施？
A： 2025年北京公司經營性現金流淨流出為7000萬，雖然對比公司業務規模來說屬於小額淨流出水平，但波動原因主要源於流入端受清退低質低效項目和收縮非業主增值服務的影響而減少，流出端則加大了對項目品質的投入。
Q：公司在未來如何管理現金流，特別是在應收賬款和存貨資産方面的策略是什麽？
A：公司計劃通過成立應收賬款專項小組，針對重點及長賬齡應收賬款制定專項回收計劃，並加大收繳力度。同時，公司將加快車位去化以盡快回籠現金。對於存貨資産，公司將實施精細化運營策略，建立動態資産分級管理機制，根據去化周期、潛在風險收益貢獻將存貨劃分為優質資産（如核心城市區劃預期明確的車位）、關注類資産（去化周期較長但風險可控的資産）和低效高風險資産（去化困難或存在潛在減值風險的資産），分別采取靈活銷售、重點處置或風險對沖策略。此外，公司還將堅持以收定制的動態管理模式，嚴格控制非核心業務支出，保障項目正常運營資金。預計到2026年，經營性現金流淨額將有所改善。
Q：站在2026年的起點上，公司的長期發展定位是什麽？未來3到5年希望構建怎樣的核心競爭力？
A：公司在深刻洞察物業管理行業變化的基礎上，確立了未來三年的發展策略，即圍繞客戶運營與服務産品構建差異化競爭能力。具體措施包括重塑客戶服務關系，通過客戶信息標簽化、服務標准化與差異化結合、綫上綫下融合運營等方式提升客戶粘性和響應效率，保持收繳率在行業中上水平。同時，公司將持續完善服務産品，形成從客戶需求到服務交付的閉環機制，並借助服務設計和數字化手段讓服務變得可感知、可量化、可驗證。此外，還將堅持一項目一策的差異化經營策略，提升精細化和數字化運營能力，強化數據治理與收繳管控，以及通過AR客服智慧運維數據共享平台等工具應用提升響應速度和管理精度。最後，公司將構建總部、城市、公司與項目的三級聯動機制，提升項目續簽率與客戶信任度，並注重組織與人才層面建設，如建立動態項目經理激勵機制和培養具備關鍵能力的項目經理。
Q：在組織與人才層面，公司有何具體措施來提升項目管理能力？
A：在組織與人才方面，總部將專注於戰略、品牌、業務和人員評價標准制定，進一步將運營下沉到一綫，實施動態的優秀項目經理管理措施，讓達標者享受專項待遇，不達標者動態退出，激勵更多優秀人才湧現。同時，公司注重培養項目經理的關鍵能力，包括服務前置意識、經營意識、風險預判意識、團隊凝聚意識和持續學習意識，以實現品質與盈利雙贏。
Q：經過2025年的業務調整後，遠洋服務將以何種姿態推進未來發展轉型？
A：在經曆2025年的調整後，遠洋服務已卸下包袱，將以穩健的步伐推進發展轉型。公司相信，通過未來三年的持續努力，將以紮實的經營成果回報股東和投資者，實現真正的成長與蛻變。
