远洋服务（6677.HK) 2025年度业绩发布会
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纪要
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会议摘要
2025年，公司通过质量与规模并重策略，稳定合约与在管面积，显著提升第三方外拓，保持项目高质量与高客户满意度。优化服务体验，强化商写业务与增值服务，组织模式优化提升运营效率。财务上，措施夯实资产质量，短期盈利能力承压，但风险逐步出清，资产负债表更健康。2026年，围绕化风险、强运营、谋发展，持续提升服务品质与客户粘性，优化项目结构，加强成本管控，聚焦核心城市市场拓展，构建差异化核心竞争力，以实现稳健增长。
会议速览
深耕核心城市与提升服务体验：公司规模与质量并重发展策略截至2025年底，公司合约面积1.141方，第三方外拓贡献占比93.6%，新增50个优质项目，其中46个位于核心城市。通过倾听客户原声行动，从服务设计、模式优化、触点提升等四个维度全面升级服务体验，强化托运一体机制，实现从拓展到运营的全周期闭环，特别是在获取大项目能力显著增强，成功落地多个标杆项目。
2025年物业管理创新与增值服务战略深化2025年，公司通过打造社区活动IP，增强邻里温度，保持客户满意度高水位。商写业务稳步发展，高端服务能力巩固，增值服务收入显著提升。聚焦业主需求，优化业务结构，深耕社区，实现从空间管理到深度客户经营的转变，强化高端商务领域核心竞争力。社区零售与经济服务等重点业务稳步推进，便民设施完善，非机动车自营充电桩覆盖率提升，夯实资产质量，有序释放风险。
夯实资产质量与强化ESG管理：企业稳健增长与绿色未来展望企业通过一系列措施优化资产负债结构，包括降低关联方应收账款风险、处理商誉减值和加速存货去化，旨在实现更轻盈、确定的运营状态。同时，公司注重股东回报，维持稳健的派息政策。在服务型组织构建与ESG管理深化方面，企业聚焦提升对客服务能力、成本管控和市场拓展，致力于可持续发展，包括低碳运营、社区共建和履行社会责任，以实现有质量的增长和共创绿色未来。
2026年公司经营目标与实现路径：化风险、强运营、谋发展2025年公司在市场挑战中保持健康运营，实现收入27.2亿，核心规模净利润五千多万元。2026年，公司计划围绕化风险、强运营、谋发展三大主线，优化资产负债，提升客户体验，拓展高质量市场，目标外拓新签合同1.8亿元，毛利率温和回升9%，实现盈亏平衡，贷款面积回升至9300多万方，2027年、2028年毛利率、净利率、贷款规模平稳增长。
2026年盈利展望：成本管控与业务调整策略讨论了2026年盈利目标，指出当前盈利下滑主要由减值和成本增加导致。通过清退低效项目、增加外拓合同、优化成本结构等措施，预期资产负债表将更健康，回归轻资产模式。强调风险出清后，公司运营能力稳定，新增项目带来增长潜力，未来盈利能力有望提升。
2025-2026年公司品质与服务提升策略及财务风险出清计划讨论了2025年公司如何通过用户画像、客户关系维护、服务空间优化等手段提升服务品质，以及2026年深化服务模式转变、优化关键触点、重塑对客团队效能的规划。同时，提及了2025年针对存货、商誉、应收账款三大科目进行减值处理的风险出清策略，减轻未来资产减值压力，确保公司长期健康发展。
社区增值服务战略与资源优化配置：生活服务与房屋经济的协同发展对话探讨了社区增值服务的中长期目标，特别是在生活服务与房屋经济板块间的资源配置策略。2025年，受新房交付减少及二手房市场低迷影响，美居及房屋经济收入下滑，但生活服务收入稳定。2026年，公司将聚焦生活服务增长，拓展房屋经济规模，优化空间资源运营，构建可持续发展的增值服务生态。生活服务方面，将加强物业服务与生活服务结合，关注业主日常需求，发展社区零售、家政等业务，探索社区养老服务。房屋经济方面，将优化门店布局，升级服务体系，提升客户资产增值，通过业务协同提高业主满意度及物业费收缴率。空间资源方面，将推进供需收益合规管理，加强精细化运营，提升资源可持续利用能力。
2025年起组织模式优化：以客为大，推动服务赋能与一线创新2025年以来，组织提出以客为大、以人为本的服务理念，推动总部与城市公司从管控向赋能转变。项目端聚焦服务要素重组、人员配置优化与机制激活，职能平台端则强调服务赋能，完善评价机制与权责流程，通过信息化工具与分层授权提升一线决策能力。2026年将持续贯彻核心理念，构建服务型组织，以组织能力为服务品质奠定坚实基础。
2025年现金流波动分析与2026年管控目标2025年经营性现金流净流出7000万，主要因清退低效项目及增加品质投入。2026年将强化应收账款管理，优化存货资产运营，严格控制非核心支出，预计现金流状况将有所改善。
2026年起航：物业管理公司战略转型与核心竞争力构建面对物业管理行业的深刻变革，公司决定以服务为基石，通过客户运营与服务产品差异化，提升服务响应效率与客户粘性。计划构建三级联动机制，强化数据治理与收缴管控，加速数字化工具应用，培养关键能力项目经理，确保品质与盈利双赢。目标是在未来3-5年内，通过持续努力，实现稳健转型，回报投资者信任。
要点回答
Q：公司2025年的管理规模和新增合约面积中第三方外拓的贡献情况如何？公司在项目质量及一二线城市布局方面有何表现？
A：截至2025年底，公司合约面积达到1.141方，其中在管面积为8942万方。第三方外拓在新增合约面积中的贡献占比达到了93.6%，同比大幅提升了12.7个百分点。目前，81%的在管面积位于一二线城市，物业费均价稳定在三元每月每平。优质的项目组合确保了公司未来现金流稳健和利润可持续性。
Q：公司在外拓项目和客户关系维护上的举措有哪些？
A：年内新增第三方外拓项目50个，饱和合同额3.4亿元，并成功落地比亚迪、中海油服等标杆项目以及多个政府工建和医院项目。同时，公司通过强化客户反馈机制，开展了大规模的倾听客户原声行动，并从服务设计、服务模式优化、服务触点升级和社群活动打造四个方面全面升级服务体验。
Q：商写业务的发展情况如何？
A：2025年，商写物业的服务管理费收入达到3.3亿元，占整个物业管理收入的16.1%。目前，公司商业项目涵盖45个商业及28栋写字楼，服务于1600家优质客户。
Q：公司如何应对市场变化并优化资源配置？
A：面对市场变化，公司主动求变，从传统的空间管理迈向深度的客户经营，推出高端服务产品并构建双维度增值服务产品矩阵，提升客户粘性和议价能力，巩固高端商务领域的核心竞争力。
Q：公司在增值服务板块有何布局和发展？
A：在增值服务方面，社区增值服务收入达到4.8亿元，聚焦需求专业化发展，优化业务结构，同时非业主增值服务持续清退现金流及净利润不达标的项目，社区零售到家服务及经济业务取得一定突破。
Q：公司在资产质量和资产负债表优化方面的措施有哪些？
A：过去一年，公司采取了一系列措施夯实资产质量，包括关联方应收账款风险释放、商誉减值充分计提以及存货规模大幅下降，有效减轻了资产负债压力。
Q：公司现金储备和派息政策情况如何？
A：截至2025年底，公司在手现金保持在6.9亿元，经营性现金流短期小幅波动但稳健。公司维持既定的派息政策，年度派息率为核心归母净利润的25%。
Q：公司组织架构和服务战略调整的进展如何？
A：公司构建了总部做标准、城市做支撑、项目做服务的高效协同体系，重新定义总部角色，强化服务职能，并围绕收缴率和满意度设置奖励机制，鼓励一线员工积极性。
Q：对于2026年的业务展望是怎样的？
A：公司2026年将主要围绕化风险、强运营谋发展，持续优化现金流、资产负债，加速资产去化，强化成本管控和服务能力，提升对客服务质量，并进一步聚焦核心城市拓展市场，优化用户体验，实现有质量的增长。
Q：公司今年在经营和财务方面都有一定的变化，能否请管理层分享2026年的方向和未来的经营目标，以及这些目标的实现路径？
A：2025年公司在挑战中保持健康运营，全年收入为27.2亿。2026年我们将围绕化风险、强运营、谋发展三大主线应对行业转型，重塑经营基础。在化风险方面，将优化资产负债，针对潜在服务风险制定专项方案；在强运营上，升级五大高频服务场景，增强客户触点体验，建立严格的健康度评估体系，并利用数字化工具提升响应效率和服务稳定性；市场拓展方面，计划外拓新签合同1.8亿元，聚焦30个深耕城市，巩固住宅基础并拓展非主业项目，同时强化与兄弟公司的战略协同。在增值业务中，精细化运营社区资源，强化空间资源运营和资产增值。
Q：管理层如何看待2026年盈利表现，在成本管控、项目优化增值、业务结构调整方面有哪些具体的举措？未来盈利能力的合理区间预计在什么水平？
A：本年度公司盈利下滑主要受减值影响和阶段性投入增加导致毛利率下降。剔除非经营性损益后，核心规模净利润为5000万。2026年我们将通过化风险、强运营、谋发展的工作主线，持续清退低质低效项目，收缩非业主增值业务规模，同时提高运营效率和降低成本，预计毛利率温和回升，规模竞争中实现盈亏平衡，贷款面积回升，且未来几年毛利率、净利率、贷款规模将平稳健康增长。
Q：关于公司2025年在品质提升方面的成果，以及2026年在服务品质提升方面的核心抓手有哪些？
A：2025年我们系统性推进服务品质优化，从五个维度（用户画像、客户关系基础、服务空间、场景、对客团队）着手改善。2026年将继续深化相关工作，如完善个性化用户信息，强化客户资源维护，推动服务模式转变，并通过高频互动、社区共建等方式增强客户粘性和信任感。同时，全员树立品质意识，系统执行有据可依，通过常态化评检与红线管理确保服务标准落地。
Q： 第四个是优化关键触点，提升客户体验。重点优化了哪些空间？以及围绕哪些高频服务场景进行了梳理和改进？
A： 重点优化了主出入口、单元大堂、地下车库三大空间，以提升归家动线的服务体验。同时，针对早送晚迎、报社报修、客户拜访入户服务、突发事件处理这五大高频服务场景，逐项梳理并完善了岗位流程与标准。
Q： 公司2025年对遗留问题做了哪些系统性清理，以及在哪些科目上计提了减值？减值总额是多少？
A： 2025年内公司对存货、商誉、应收账款三个科目计提了减值，总额达到13点六七亿。具体包括：因宏观经济影响导致购房需求下滑，对存货减值计提了1.65亿；对商誉进行全面审慎评估后计提了3.32亿的减值拨备；在应收账款方面，采取了更为彻底的关联方风险出清策略，针对关联方应收账款扩大了单项计提减值范围，并根据对方公司的信用状况、违约率及违约损失率计提了相应比例的减值准备。
Q： 公司如何配置资源于社区增值服务中的生活服务、房屋经济三大板块，并如何看待增值服务与基础服务的协同效应？
A： 2026年公司确立了社区增值服务三大战略方向：聚焦生活服务增长，稳步拓展房屋经济规模，择优开展军旅业务。同时，将通过空间资源合规化及精细化运营，构建可持续发展的增值服务生态。在生活服务方面，将持续加强物业服务与生活服务模式融合，重点发展社区零售、家政保洁、家电维修等业务，并探索社区居家养老服务；在房屋经济方面，优化门店布局，升级服务体系，助力客户资源资产增值，并通过业务协同提升业主满意度和物业费收缴率。
Q： 公司在组织模式优化上采取了哪些具体措施来保障服务体系及服务品质的执行落地，目前进展如何？
A： 公司明确提出以客为大、以人为本的核心组织理念，推动总部和城市公司从管控向赋能转变。在项目端，聚焦三核心——重新组合服务要素和流程（推进岗位复合化、担保一体化、网格化小组及超级门岗模式）、优化人员配置以满足客户需求、激活项目机制并赋予一线团队解决问题的主动性和创造性。在职能平台端，实现从管控向服务赋能的根本转变，总部聚焦战略制定、标准建设、绩效评价与兜底，城市公司则提供经营策略支持和难点痛点解决方案。
Q： 管理层请拆解分析2025年经营性现金流波动的原因，以及2026年在现金流管控方面的目标和相关措施？
A： 2025年北京公司经营性现金流净流出为7000万，虽然对比公司业务规模来说属于小额净流出水平，但波动原因主要源于流入端受清退低质低效项目和收缩非业主增值服务的影响而减少，流出端则加大了对项目品质的投入。
Q：公司在未来如何管理现金流，特别是在应收账款和存货资产方面的策略是什么？
A：公司计划通过成立应收账款专项小组，针对重点及长账龄应收账款制定专项回收计划，并加大收缴力度。同时，公司将加快车位去化以尽快回笼现金。对于存货资产，公司将实施精细化运营策略，建立动态资产分级管理机制，根据去化周期、潜在风险收益贡献将存货划分为优质资产（如核心城市区划预期明确的车位）、关注类资产（去化周期较长但风险可控的资产）和低效高风险资产（去化困难或存在潜在减值风险的资产），分别采取灵活销售、重点处置或风险对冲策略。此外，公司还将坚持以收定制的动态管理模式，严格控制非核心业务支出，保障项目正常运营资金。预计到2026年，经营性现金流净额将有所改善。
Q：站在2026年的起点上，公司的长期发展定位是什么？未来3到5年希望构建怎样的核心竞争力？
A：公司在深刻洞察物业管理行业变化的基础上，确立了未来三年的发展策略，即围绕客户运营与服务产品构建差异化竞争能力。具体措施包括重塑客户服务关系，通过客户信息标签化、服务标准化与差异化结合、线上线下融合运营等方式提升客户粘性和响应效率，保持收缴率在行业中上水平。同时，公司将持续完善服务产品，形成从客户需求到服务交付的闭环机制，并借助服务设计和数字化手段让服务变得可感知、可量化、可验证。此外，还将坚持一项目一策的差异化经营策略，提升精细化和数字化运营能力，强化数据治理与收缴管控，以及通过AR客服智慧运维数据共享平台等工具应用提升响应速度和管理精度。最后，公司将构建总部、城市、公司与项目的三级联动机制，提升项目续签率与客户信任度，并注重组织与人才层面建设，如建立动态项目经理激励机制和培养具备关键能力的项目经理。
Q：在组织与人才层面，公司有何具体措施来提升项目管理能力？
A：在组织与人才方面，总部将专注于战略、品牌、业务和人员评价标准制定，进一步将运营下沉到一线，实施动态的优秀项目经理管理措施，让达标者享受专项待遇，不达标者动态退出，激励更多优秀人才涌现。同时，公司注重培养项目经理的关键能力，包括服务前置意识、经营意识、风险预判意识、团队凝聚意识和持续学习意识，以实现品质与盈利双赢。
Q：经过2025年的业务调整后，远洋服务将以何种姿态推进未来发展转型？
A：在经历2025年的调整后，远洋服务已卸下包袱，将以稳健的步伐推进发展转型。公司相信，通过未来三年的持续努力，将以扎实的经营成果回报股东和投资者，实现真正的成长与蜕变。
