【中指研究院】2025物業市場總結與“十五五”發展展望
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國家政策規範行業發展，地方政策聚焦服務提升與基金規範，物業企業營收放緩，轉向基礎服務與核心區域聚焦。行業面臨人才、品牌與科技挑戰，需關注客戶需求，提升服務品質，探索可持續發展路徑。彭宇指出行業從增量轉向存量，強調服務質量和科技賦能，建議企業聚焦基礎服務，探索社區增值服務，通過戰略聚焦與資源協同實現高質量發展，應對物業費收繳率下降等挑戰，展望未來15年行業趨勢，建議差異化策略實現可持續發展。
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2025物業行業變革：從規模擴張到專業服務分享了物業管理行業從關注規模並購轉向服務質量和科技賦能的轉變，回顧了2025年市場新變化，分析了十四五期間行業趨勢，並展望了未來企業應如何調整策略以應對市場變化，強調了行業從增量時代向存量時代的專業能力轉型。
房地産行業重心轉移：物業服務業成為新焦點中國房地産大開發階段已過，行業重心轉向物業服務業，其收入比重從2013年的4.89%升至2023年的8.78%，法人單位數量占比亦超過開發商，凸顯存量市場特征。物業管理行業展現出增量與存量雙重屬性，成為當前房地産市場的關鍵領域。
2024-2029年物業管理行業規模與增速分析物業管理行業規模預計從2024年末的314億平方米增長至2029年的375億平方米，2023年行業收入總額達1.7萬億，增速在第三産業中排名第四，達到約87%，顯示行業巨大潛力與快速增長趨勢。
非住宅物業管理：新藍海與IFM服務拓展對話探討了非住宅領域作為物業管理行業的新藍海，指出市場在商業辦公、學校、醫院等領域的招投標機會豐富，尤其是辦公項目占比最高。同時，提出在非住宅業態中拓展IFM服務，以及在住宅領域探索物業加生活服務模式，如社區零售、家政、托育養老等，以適應行業發展新趨勢。
物業管理行業政策分析與市場邏輯轉變物業管理行業正從依賴開發商輸血的粗放式發展轉向以卓越服務和科技賦能為核心的價值增長模式。中央層面政策雖未出台具體細則，但持續強調提升物業服務質量，為企業指明方向。地方政策則多為修訂或延伸，聚焦於規範與服務提升，企業應保持信心，正確解讀政策導向，把握高質量發展機遇。
2025年物業行業政策聚焦：公共收益透明化、服務質量提升與信用評價體系2025年，多個地區和城市集中出台了關於物業行業的政策，重點包括公共收益的透明化、物業服務質量提升行動以及維修基金的規範使用。此外，信用評價管理體系成為新趨勢，如北京計劃於2026年1月1日起實施相關政策。這些政策旨在規範行業發展，促進行業向高質量方向邁進，不應被視為對物業企業的打壓或限制。
物業企業營收增速放緩，基礎服務成行業壓艙石2024年百強企業營收增速降至3.52%，基礎服務收入逆勢增長5.6%，占比提升4.5個百分點，成為行業穩定器。增值服務和創新性服務收入下降，非業主增值服務貢獻度下滑，物業企業戰略轉向理性保守，聚焦基礎服務。
物業企業聚焦核心業務與市場存量博弈下的挑戰物業企業通過聚焦核心業務，如家政、美居等高頻服務，同時收縮低效益業務，以提升現金流。然而，市場優質項目稀缺性增加及項目流轉加速，尤其是住宅領域，加劇了企業間的資源爭奪壓力。2024年百強企業管理面積增速大幅下降，反映出物業企業面臨試拓壓力增大，優質項目獲取難度提升，以及行業整體項目流轉加快的現狀。
2025年物業行業面臨挑戰：第三方管理面積占比穩定，物業費收繳率下降2025年，物業行業面臨第三方管理面積占比增長緩慢、物業費收繳率下降的挑戰。盡管部分優質企業不再過度迎合市場，但多數企業仍選擇順應市場。行業滿意度得分下降，物業投訴數量增加，反映出客戶預期提高與企業服務品質之間的矛盾。政策和業主權利覺醒共同導致行業降價潮持續，影響企業運營和發展。
2023年港股物企市值增長與IPO周期變化2023年，港股上市物企市值較年初增長15.48%，總市值達2300億元，市盈率提升至13.35倍。國資背景企業表現更佳，市值提升21.65%，華潤萬象生活市值居首，達889億港元。上市企業分紅水平維持高位，預計2023年無新增IPO，但2024年上市周期顯著縮短至307天。
國資背景企業成IPO主力軍，中指研究院助力物業企業上市對話強調了國資背景企業在IPO中的主導地位，尤其是地方國資企業，如深夜運營和瑞景城市服務，盡管深夜運營多次IPO嘗試未果，但其上市意圖未變。瑞景城市服務已開始籌備IPO團隊。中指研究院在輔助物業企業上市方面展現了顯著優勢，已成功幫助42家物企登陸資本市場，市占率約70%，其中13家港股上市的國資物企中有41家由中指院提供上市服務。
科技賦能物業管理行業：降本增效與定位轉變2025年科技賦能成為物業管理行業熱點，AIAI招投標agent産品提升企業效率，但行業科技投入不足，遠低於零售和物流業。十四五期間，行業定位從基礎服務轉向資産保值增值和城市服務，物業企業角色顯著提升，科技化建設空間廣闊。
物業行業政策演變與商務服務業定位升級從2021年起，國家出台多項政策鼓勵物業企業探索多元服務，至2025年，物業在社區消費提振中扮演關鍵角色。2023年，物業服務被納入商務服務業，行業定位更清晰。十四五期間，物業行業圍繞質量提升主綫，積極參與民生保障與城市治理，響應政府號召，承擔城市三分建七分管職責，深度綁定城市更新與基層治理，提出物業服務質量提升行動，重新校准行業定位。
十四五期間物業服務行業挑戰與頭部企業目標未達分析十四五期間，物業服務行業面臨客戶滿意度下降、物業費價格下行及收繳率降低三重壓力，頭部企業嘗試新收費模式但效果有限。同時，行業頭部企業在2025年未能達成初期設定的激進目標，如碧桂園服務營收目標完成率僅約50%，綠城服務營收目標完成率約40%，反映出市場環境變化及目標設定需更務實。
十四五規劃目標制定需謹慎考慮市場變化對話強調了在制定企業經營目標時應充分考慮市場變化，以保守態度設定目標的重要性。以保利物業為例，其在十四五期間設定了相對保守的目標，並成功實現。相比之下，過於激進的目標設定在當前行業增速放緩的背景下難以實現。因此，企業在未來規劃時應更加謹慎，避免盲目樂觀，同時需調整多元業務佈局以應對市場挑戰。
物業企業社區增值服務與非業主增值服務的現狀與反思多數物業企業在城市服務和商業運營收入方面出現下降，尤其是創新型服務如城市服務和商業運營，並不適用於大部分企業，僅個別企業適合。社區增值服務營收占比維持在10%左右，未達預期，需反思業務可行性。非業主增值服務隨開發商調整將逐漸減少。物業企業應回歸基礎服務，謹慎評估自身資源和能力，避免盲目樂觀。2025年上半年，上市物業企業毛利潤和淨利潤雖有反彈，但主要因減值完成，經營改善並不明顯。
物業行業利潤率調整與並購邏輯轉變物業企業在十四五期間，毛利率和淨利率持續下降，調整至相對合理水平。行業並購熱度下降，從追求規模轉向做專做強，聚焦專業賽道和服務能力提升。企業將並購資金轉向智慧化投入和運營優化，行業並購更加理性。
物業板塊市值回調與市場價值低估分析港股物業板塊市值從2021年高峰期回調至當前，頭部效應顯著，市值前十企業占比77%，市盈率從43倍降至13倍，低於港股主板平均水平，市場可能低估物業企業價值。IPO熱度下降，部分企業選擇私有化退市，市場呈現有進無退趨勢。
科技應用與物業管理行業的降本增效之路對話討論了AI和智慧科技在物業管理行業中的應用，強調了科技在降本增效和服務提升方面的作用，同時指出當前科技應用雖有成效，但未達深度變革預期，未來行業在科技應用方面仍有長路要走。
十五五期間物業企業差異化發展戰略探討對話強調了在十五五期間，不同規模的物業企業應采取差異化的策略，尤其是小型企業不應盲目追隨頭部企業的創新模式。基礎服務被視作行業發展的基石，能提供穩定現金流、增強客戶粘性，並建立品牌信任，是探索增值服務和商業模式創新的前提。
提升物業服務質量：標准化建設與客戶不滿解決之道討論了通過標准化建設提升物業服務質量的重要性，強調了標准的可執行性、落地性和靈活性。指出消除客戶不滿是提高滿意度的關鍵，具體問題包括物業費高、停車管理混亂和公共設施維護不佳，這些問題反映了物業服務透明度、運營精細化和服務響應及時性的不足。呼籲物業企業正視客戶不滿，針對性地改進服務短板，以提升客戶滿意度和行業整體服務水平。
物業企業戰略聚焦與服務升級：精細化、價值化、智慧化與差異化討論了物業企業如何通過服務的精細化、價值化、智慧化和差異化提升服務質量，同時強調了戰略聚焦的重要性，包括區域化聚焦、垂直化深耕和客戶細化，以及實施減法、精准投入、組織適配和價值驗證的步驟。
物業企業資源協同策略：從被動承接轉向主動經營物業企業需從集團內部資源協同出發，通過橫向整合、縱向整合、內部資源盤活及科技賦能等路徑，實現資産保值增值與企業增長。尤其在國資背景企業中，主動經營集團存量資源，挖掘深度價值，成為穿越市場周期、實現高質量增長的關鍵。科技賦能雖短期內增加成本，但長遠看將深刻改造行業，物業企業應積極擁抱智慧科技，以適應未來發展方向。
物業管理行業人才建設與基層員工關懷的重要性探討對話深入討論了物業管理行業人才建設的關鍵性，強調了基層員工在戰略落地和服務品質提升中的核心作用。指出當前基層員工的價值感和獲得感不足，需企業通過理念重塑、成長體系設計及激勵機制優化，加強人文關懷，提供清晰的職業路徑，以激發員工積極性，確保企業戰略有效執行。
物業品牌獨立性與收費模式適配性探討討論了物業品牌獨立性的重要性，以及在存量市場中物業品牌將取代開發品牌的趨勢。同時，強調了收費模式應根據企業經營、業務模式、項目和客戶需求適配，避免盲目追求創新，以實現最佳效果。
要點回答
Q：當前物業管理行業的市場特征如何？
A：當前物業管理行業具有明顯的增量加存量雙重屬性，尤其是在房地産市場步入存量階段後，存量市場的特征更加凸顯。全國物業管理規模持續擴大，預計到2029年將達到375億平方米，且産值龐大，增長速度較快。此外，非住宅領域也是物業管理行業新的藍海市場，涵蓋商業辦公、交通樞紐、醫院、學校等業態，並且招投標機會較多。
Q：2025年物業管理行業發生了哪些新的變化？
A：在2025年，物業管理行業市場環境發生了深刻變化，從關注企業的規模並購增速轉向服務、提質和科技賦能。整個行業底層邏輯從房地産開發增量時代真正過渡到依靠專業能力生存的存量時代。具體表現為房地産開發節奏放緩，産業鏈重心轉向物業服務為核心的資産運營後端，導致房地産行業對物業的依存度提高。同時，物業管理企業的收入和單位數量快速增長，占房地産業比重不斷攀升，超越開發商企業，成為房地産産業中法人占比最高的部分。
Q：過去一年中，中央和地方層面出台了哪些關於物業管理行業的政策？
A：中央層面的政策使物業管理行業的戰略定位更加明確，例如在十五五規劃建議中明確提出實施物業服務質量提升行動和建立房屋全生命周期安全管理制度等內容。然而，中央層面的政策精度不夠，多偏向方向性指引和討論性話題，缺乏配套細則和解決方案，尤其是關於物業企業的職權鑒定、收費機制、人才培養等核心環節。地方層面的政策主要聚焦公共收益透明化、物業服務質量提升行動以及維修基金規範使用等方面，內容以修訂原有法規和適應本土市場變化為主，沒有新的實質性內容，但顆粒度細化並逐漸下探至低能級城市。
Q：2025年以來，針對物業服務企業信用評價管理體系的政策出台情況如何？
A：2025年以來，至少有九個地區或城市發佈了要對物業企業進行信用評級或評價的相關政策。特別是北京在2026年1月1日將實施相應政策。這些政策旨在規範行業發展，而非打壓或限制，是推動物業服務行業走向高質量發展的必要第一步。
Q：從企業經營層面看，營收盈利能力現狀怎樣？
A：目前，企業的營收盈利能力仍處於下行通道，增速持續放緩。以百強企業的營收數據為例，2024年其營業收入均值同比增長3.52%，而2025年上半年上市物企的營收均值為23.28億元，同比增長4.6%。基礎服務仍然是物業服務企業經營的重要支撐，其中百強企業的基礎服務收入同比增長5.6%，上市物企在2025年上半年的基礎服務收入同比增長11.49%。
Q：物業服務行業的毛利率和淨利率情況如何？
A：2024年百強企業的毛利率均值為19.87%，同比下降不到一個百分點；淨利率均值首次下探到5%以下。上市企業2025年上半年的毛利率均值為14.39%，同比下降1.06個百分點。
Q：物業企業開展多元業務的情況及現狀如何？
A：目前，物業企業開展的多元業務仍處於探索階段，增值服務收入未達到市場預期。從過去追求多業務轉向做少、做精、做優，同時，增值服務和創新性服務收入在2024年均出現下降，營收占比也呈下降趨勢。社區增值服務在短期內較難取得突破，且非業主增值服務因開發商開發業務萎縮而持續下滑。
Q：物業企業的管理規模增速及項目留存率變化如何？
A：百強企業2024年的管理面積均值為6997萬平方米，同比增長2.18%，增速大幅下降4.03個百分點。2025年上半年上市物企的管理面積均值為1.66億平方米，同比增長3.1%，增速下降6.4個百分點。同時，2024年百強企業的項目留存率96.81%，相較於上一年下降1.36個百分點。第三方管理面積占比基本保持穩定，並未像預期那樣快速增長，反映出市場競爭壓力加大及優質項目稀缺導致的拓展難度增加。
Q：當前物業行業面臨的價格下降趨勢和服務預期提高的現象如何解讀？
A：目前整個行業處於一輪降價潮中，降價原因包括政策因素和業主權利覺醒等。盡管如此，物業服務價格指數報告顯示，南昌、武漢等城市的物業費仍環比和同比出現下降，但行業降費潮並未平息。此外，客戶服務預期的提高也是階段性現象，部分優質標杆物業服務企業開始追求與項目實際情況相符的服務標准，而非過度迎合市場，若項目無法達到預期，他們會選擇退出而非妥協。
Q：在當前市場環境下，物業企業是否普遍存在迎合市場、降低收費和提供額外服務的現象？這種做法對於企業及行業生態的影響如何？
A：確實存在部分物業企業在當前市場選擇委曲求全以順應市場的現象。然而，持續迎合市場和客戶，不斷降價並提供更多的服務可能並非可持續的發展路徑。這不僅對企業發展不利，還可能破壞整個行業的生態環境。2025年監測到的物業投訴數量顯著增多，這也成為了導致今年物業費收繳率下降的重要原因之一。
Q：全國物業服務滿意度普查數據顯示了怎樣的趨勢？
A：全國物業服務滿意度得分在今年並未延續之前的回升態勢，反而出現了0.2分的下降，降至72.9分。同時，標杆企業在標准化服務、數字化管理和品牌效應方面的優勢使得其滿意度得分在過去幾年保持高位，但在今年也出現了首次下滑。
Q：從資本市場角度看，港股上市物企的表現如何？目前是否有新的物業企業計劃IPO，以及國資背景企業的上市情況如何？
A：截至最新一期收盤，港股上市物企總市值相較於年初增長了15.48%，達到23003.236億元，市盈率均值提升了3.06倍至13.35倍。國資背景的物業企業在資本市場的表現優於行業平均水平，市值提升了21.65%。目前市值排名前十的物業企業中有五家是國資背景的企業，其中華潤萬象生活市值最高，為889.41億港元，市盈率高達23.77倍，並且保持了較高的分紅水平。今年大概率不會有新的上市物業企業，奧聯和國信服務可能在明年籌備上市。從IPO周期來看，2024年部分上市物業企業的平均IPO周期已縮短至307天，但因成功上市的企業數量較少，這一縮短可能具有偶然性。國資背景特別是地方國資企業仍將是IPO的主要推動力量，如深夜運營、瑞景城市服務等多家企業正處於IPO階段。
Q：中指研究院在輔助物業企業上市方面有何優勢？
A：中指研究院已成功幫助42家物企登陸資本市場，市占率約70%，其中13家港股上市的國資物企中有41家由中指院提供上市服務，在輔助物業企業上市方面具有明顯市場優勢。
Q：科技賦能對物業管理行業有何影響？
A：科技賦能對於物業管理行業至關重要，特別是對於提升效率和降低成本具有積極推動作用。例如，中指研究院聯合外國科技公司推出的AIAI招投標agent産品，能夠顯著提高物業企業的投標量和中標率。盡管目前物業管理行業的科技投入相較於其他勞動密集型行業仍顯不足，但未來仍有較大發展空間。
Q：過去五年來，物業管理行業的定位有何變化？
A：在過去十四五期間，物業管理行業的定位發生了重大變化，從過去提供基礎服務的基層行業轉變為資産保值增值、城市運營的角色。這不僅源於企業自身發展定位的調整，也與房地産行業從增量市場轉向存量市場有關。政策層面鼓勵物業企業探索多元服務，並將物業服務納入商務服務業，行業定位更加清晰且重要。
Q：面對客戶滿意度下降、物業費價格下行及收繳率走低的挑戰，行業如何應對？
A：面對多重壓力，行業正在聚焦服務質量提升機制的建設，並嘗試如萬科的彈性定價等新收費模式。但這些新嘗試需要長期努力才能實現，目前仍難以短期解決行業面臨的多重壓力。
Q：在十四五期間，物業服務企業的業績目標完成情況如何？為什麽大多數企業在實現目標上遇到困難？
A：大部分企業在十四五期間設定的目標並未完成。例如碧桂園服務原本計劃在2025年實現營收1000億，但上半年營收僅為232億元，預計全年收入不超過500億元，完成率約50%。綠城服務在十四五初期預計營收要增長五倍並在2025年達到500億，但上半年營收為92.89億，目標完成率約為40%。這主要是由於市場環境變化，以及企業在制定目標時過於樂觀和盲目自信。在行業資本熱潮期過後，市場對企業的預期調整，導致企業若繼續保持樂觀態度制定目標，在未來五年實現目標壓力巨大。
Q：國資背景的企業在制定目標時有何不同表現？
A：國資背景的企業在制定十四五戰略目標時相對謹慎，如保利物業沒有設定過於激進的量化目標，而是設計了一個較為保守的增長目標，並且基本上實現了自己設定的增長目標。
Q：十四五期間行業發展的變化是什麽？
A：在十四五期間，行業發展明顯降速，上市企業的營收增速從2021年的40%下降至目前的4%以內，百強企業的營收增速也從2021年的14%左右下降至當前的4%左右。同時，基礎服務貢獻度逐步提高，多元業務增長面臨瓶頸，多數企業城市服務和商業運營收入出現下降。
Q：社區增值服務在過去的五年中取得了何種成果？
A：社區增值服務占企業總收入的比例在過去五年中基本維持在10%左右，盡管一度超過11%，但至今仍徘徊在10%附近，未能實現實質性突破，未能成為企業的第二增長曲綫。
Q：過去五年中上市物業企業的利潤狀況如何？
A：上市物業企業的毛利潤整體呈現持續下降趨勢，淨利潤表現整體也呈現下降趨勢，但上半年淨利潤出現反彈，主要原因是過去幾年商譽減值和大額應收賬款減值導致淨利潤減少，而非經營改善。目前，上市物業企業的毛利率和淨利率已回調至相對合理的區間。
Q：管理規模增速的變化以及並購行業熱度的變化是怎樣的？
A：在十四五期間，企業的管理規模增速明顯放緩，從40%降至3%。並購行業熱度在十四五期間逐年下降，特別是2021年達到並購高潮後，行業並購活動逐漸轉向企業集團內部資源整合，原因包括規避外部並購風險、降低整合成本、強化企業核心競爭力以及政策鼓勵國資物企整合內部資源優化資産和股權結構。
Q：今年物業行業的並購趨勢發生了什麽變化？
A：今年的規模性並購從原先的大物業公司收購小物業公司轉變為並購專業賽道或專業業務，企業追求獲取特定領域的服務能力或入場券，而非單純追求規模擴張。並購金額也在減少，部分上市物企更傾向於將原本計劃用於並購的資金投入智慧化建設和企業運營層面。
Q：資本市場對物業管理行業的現狀如何？
A：資本市場在十四五期間經曆了從巅峰回歸理性的過程，港股物業板塊總市值顯著回調，頭部企業效應顯著，市值超百億的企業有8家，占上市企業總市值的比例約為77%，市盈率從2021年的43倍降至目前的13倍，低於港股主板同期的27倍市盈率，可能存在價值低估的情況。
Q：目前上市物業企業的上市情況及未來發展趨勢如何？
A：上市物業企業的IPO熱度明顯下降，從2020年至2021年新增多家上市企業到現在沒有新的上市企業出現，反而有部分企業選擇私有化退市。未來IPO市場呈現有進無退的狀態。
Q：科技應用特別是AI在物業管理行業的作用是什麽？
A：AI作為智慧科技在十四五期間對物業管理行業發展至關重要，其核心在於能否實現降本增效、提升服務質量。目前雖然頭部企業已獨立運營智慧物業系統，但科技帶來的深度變革尚未完全實現，行業還需進一步探索和加大科技投入。
Q：對於不同規模的物業管理企業，在十四五期間應該如何發展？
A：企業應采取差異化策略，全國性龍頭企業、區域性和地方性企業根據自身特點制定發展路徑。尤其對於規模較小的物業企業，不能期望複制所有標杆企業的成功模式，而是要夯實基礎服務，聚焦核心業務，並隨着市場需求和變化動態調整經營策略和服務模式。
Q：如何提高物業服務品質？
A：提高服務品質的關鍵包括標准化建設、正視並解決客戶不滿、提升透明度以及加強精細化管理和服務響應及時性。在標准化建設中，應確保標准可執行、落地性強並具備靈活性。同時，聚焦客戶不滿意的問題，如物業費收費偏高、停車管理混亂和公共設施維護等問題，直面短板，針對性改進。此外，提高好房子服務的統一定義也是提高服務質量的重要方向。
Q：在物業管理中，您認為好服務主要聚焦於哪些方向？
A：我們認為好服務主要聚焦於四個方向：一是服務的精細化，即精准識別並滿足客戶需求；二是服務的價值化，通過物業服務實現客戶不動産的保值增值；三是服務的智慧化，利用技術提升客戶體驗；四是服務的差異化，提供性價比高、超越客戶預期的服務。
Q：在戰略聚焦方面，當前標杆企業有哪些關鍵舉措？
A：戰略聚焦主要包括區域化聚焦，即集中資源於核心城市或高能級城市，有序退出非核心市場；垂直化深耕，將服務細分並打造專業壁壘，如專注於商品服務或零售業務；客戶細化和深耕，對客戶群體進行深度畫像並匹配精准業務；以及進行組織適配，根據區域佈局變化調整組織結構，降低成本。
Q：如何通過資源協同來促進高質量發展？
A：資源協同是當前物業企業從規模化擴張轉向高質量發展的關鍵路徑。首先，需要整合集團內部分散的物業和後勤項目資源；其次，圍繞産業鏈上下遊強化資本控制和服務品質建設；再次，盤活內部存量資源，拓展增值服務；最後，運用科技賦能提高效率，同時強調人才建設與品牌建設，提升一綫員工的價值感和獲得感，建立適應企業自身特點和項目需求的收費模式。
Q：針對物業行業目前面臨的一些挑戰，比如人才建設、品牌建設等，您有什麽建議？
A：建議企業重塑理念，重視一綫員工價值，提高薪酬福利，提供成長路徑和能力支持，建立完善的激勵機制，並強化品牌建設，形成獨立的物業品牌形象。同時，圍繞定價創新，企業應尋找與自身經營、業務模式、服務項目和客戶相匹配的收費模式，避免盲目追求顛覆性創新，確保收費模式適應實際運營需求。
