【中指研究院】2025物业市场总结与“十五五”发展展望
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会议摘要
国家政策规范行业发展，地方政策聚焦服务提升与基金规范，物业企业营收放缓，转向基础服务与核心区域聚焦。行业面临人才、品牌与科技挑战，需关注客户需求，提升服务品质，探索可持续发展路径。彭宇指出行业从增量转向存量，强调服务质量和科技赋能，建议企业聚焦基础服务，探索社区增值服务，通过战略聚焦与资源协同实现高质量发展，应对物业费收缴率下降等挑战，展望未来15年行业趋势，建议差异化策略实现可持续发展。
会议速览
2025物业行业变革：从规模扩张到专业服务分享了物业管理行业从关注规模并购转向服务质量和科技赋能的转变，回顾了2025年市场新变化，分析了十四五期间行业趋势，并展望了未来企业应如何调整策略以应对市场变化，强调了行业从增量时代向存量时代的专业能力转型。
房地产行业重心转移：物业服务业成为新焦点中国房地产大开发阶段已过，行业重心转向物业服务业，其收入比重从2013年的4.89%升至2023年的8.78%，法人单位数量占比亦超过开发商，凸显存量市场特征。物业管理行业展现出增量与存量双重属性，成为当前房地产市场的关键领域。
2024-2029年物业管理行业规模与增速分析物业管理行业规模预计从2024年末的314亿平方米增长至2029年的375亿平方米，2023年行业收入总额达1.7万亿，增速在第三产业中排名第四，达到约87%，显示行业巨大潜力与快速增长趋势。
非住宅物业管理：新蓝海与IFM服务拓展对话探讨了非住宅领域作为物业管理行业的新蓝海，指出市场在商业办公、学校、医院等领域的招投标机会丰富，尤其是办公项目占比最高。同时，提出在非住宅业态中拓展IFM服务，以及在住宅领域探索物业加生活服务模式，如社区零售、家政、托育养老等，以适应行业发展新趋势。
物业管理行业政策分析与市场逻辑转变物业管理行业正从依赖开发商输血的粗放式发展转向以卓越服务和科技赋能为核心的价值增长模式。中央层面政策虽未出台具体细则，但持续强调提升物业服务质量，为企业指明方向。地方政策则多为修订或延伸，聚焦于规范与服务提升，企业应保持信心，正确解读政策导向，把握高质量发展机遇。
2025年物业行业政策聚焦：公共收益透明化、服务质量提升与信用评价体系2025年，多个地区和城市集中出台了关于物业行业的政策，重点包括公共收益的透明化、物业服务质量提升行动以及维修基金的规范使用。此外，信用评价管理体系成为新趋势，如北京计划于2026年1月1日起实施相关政策。这些政策旨在规范行业发展，促进行业向高质量方向迈进，不应被视为对物业企业的打压或限制。
物业企业营收增速放缓，基础服务成行业压舱石2024年百强企业营收增速降至3.52%，基础服务收入逆势增长5.6%，占比提升4.5个百分点，成为行业稳定器。增值服务和创新性服务收入下降，非业主增值服务贡献度下滑，物业企业战略转向理性保守，聚焦基础服务。
物业企业聚焦核心业务与市场存量博弈下的挑战物业企业通过聚焦核心业务，如家政、美居等高频服务，同时收缩低效益业务，以提升现金流。然而，市场优质项目稀缺性增加及项目流转加速，尤其是住宅领域，加剧了企业间的资源争夺压力。2024年百强企业管理面积增速大幅下降，反映出物业企业面临试拓压力增大，优质项目获取难度提升，以及行业整体项目流转加快的现状。
2025年物业行业面临挑战：第三方管理面积占比稳定，物业费收缴率下降2025年，物业行业面临第三方管理面积占比增长缓慢、物业费收缴率下降的挑战。尽管部分优质企业不再过度迎合市场，但多数企业仍选择顺应市场。行业满意度得分下降，物业投诉数量增加，反映出客户预期提高与企业服务品质之间的矛盾。政策和业主权利觉醒共同导致行业降价潮持续，影响企业运营和发展。
2023年港股物企市值增长与IPO周期变化2023年，港股上市物企市值较年初增长15.48%，总市值达2300亿元，市盈率提升至13.35倍。国资背景企业表现更佳，市值提升21.65%，华润万象生活市值居首，达889亿港元。上市企业分红水平维持高位，预计2023年无新增IPO，但2024年上市周期显著缩短至307天。
国资背景企业成IPO主力军，中指研究院助力物业企业上市对话强调了国资背景企业在IPO中的主导地位，尤其是地方国资企业，如深夜运营和瑞景城市服务，尽管深夜运营多次IPO尝试未果，但其上市意图未变。瑞景城市服务已开始筹备IPO团队。中指研究院在辅助物业企业上市方面展现了显著优势，已成功帮助42家物企登陆资本市场，市占率约70%，其中13家港股上市的国资物企中有41家由中指院提供上市服务。
科技赋能物业管理行业：降本增效与定位转变2025年科技赋能成为物业管理行业热点，AIAI招投标agent产品提升企业效率，但行业科技投入不足，远低于零售和物流业。十四五期间，行业定位从基础服务转向资产保值增值和城市服务，物业企业角色显著提升，科技化建设空间广阔。
物业行业政策演变与商务服务业定位升级从2021年起，国家出台多项政策鼓励物业企业探索多元服务，至2025年，物业在社区消费提振中扮演关键角色。2023年，物业服务被纳入商务服务业，行业定位更清晰。十四五期间，物业行业围绕质量提升主线，积极参与民生保障与城市治理，响应政府号召，承担城市三分建七分管职责，深度绑定城市更新与基层治理，提出物业服务质量提升行动，重新校准行业定位。
十四五期间物业服务行业挑战与头部企业目标未达分析十四五期间，物业服务行业面临客户满意度下降、物业费价格下行及收缴率降低三重压力，头部企业尝试新收费模式但效果有限。同时，行业头部企业在2025年未能达成初期设定的激进目标，如碧桂园服务营收目标完成率仅约50%，绿城服务营收目标完成率约40%，反映出市场环境变化及目标设定需更务实。
十四五规划目标制定需谨慎考虑市场变化对话强调了在制定企业经营目标时应充分考虑市场变化，以保守态度设定目标的重要性。以保利物业为例，其在十四五期间设定了相对保守的目标，并成功实现。相比之下，过于激进的目标设定在当前行业增速放缓的背景下难以实现。因此，企业在未来规划时应更加谨慎，避免盲目乐观，同时需调整多元业务布局以应对市场挑战。
物业企业社区增值服务与非业主增值服务的现状与反思多数物业企业在城市服务和商业运营收入方面出现下降，尤其是创新型服务如城市服务和商业运营，并不适用于大部分企业，仅个别企业适合。社区增值服务营收占比维持在10%左右，未达预期，需反思业务可行性。非业主增值服务随开发商调整将逐渐减少。物业企业应回归基础服务，谨慎评估自身资源和能力，避免盲目乐观。2025年上半年，上市物业企业毛利润和净利润虽有反弹，但主要因减值完成，经营改善并不明显。
物业行业利润率调整与并购逻辑转变物业企业在十四五期间，毛利率和净利率持续下降，调整至相对合理水平。行业并购热度下降，从追求规模转向做专做强，聚焦专业赛道和服务能力提升。企业将并购资金转向智慧化投入和运营优化，行业并购更加理性。
物业板块市值回调与市场价值低估分析港股物业板块市值从2021年高峰期回调至当前，头部效应显著，市值前十企业占比77%，市盈率从43倍降至13倍，低于港股主板平均水平，市场可能低估物业企业价值。IPO热度下降，部分企业选择私有化退市，市场呈现有进无退趋势。
科技应用与物业管理行业的降本增效之路对话讨论了AI和智慧科技在物业管理行业中的应用，强调了科技在降本增效和服务提升方面的作用，同时指出当前科技应用虽有成效，但未达深度变革预期，未来行业在科技应用方面仍有长路要走。
十五五期间物业企业差异化发展战略探讨对话强调了在十五五期间，不同规模的物业企业应采取差异化的策略，尤其是小型企业不应盲目追随头部企业的创新模式。基础服务被视作行业发展的基石，能提供稳定现金流、增强客户粘性，并建立品牌信任，是探索增值服务和商业模式创新的前提。
提升物业服务质量：标准化建设与客户不满解决之道讨论了通过标准化建设提升物业服务质量的重要性，强调了标准的可执行性、落地性和灵活性。指出消除客户不满是提高满意度的关键，具体问题包括物业费高、停车管理混乱和公共设施维护不佳，这些问题反映了物业服务透明度、运营精细化和服务响应及时性的不足。呼吁物业企业正视客户不满，针对性地改进服务短板，以提升客户满意度和行业整体服务水平。
物业企业战略聚焦与服务升级：精细化、价值化、智慧化与差异化讨论了物业企业如何通过服务的精细化、价值化、智慧化和差异化提升服务质量，同时强调了战略聚焦的重要性，包括区域化聚焦、垂直化深耕和客户细化，以及实施减法、精准投入、组织适配和价值验证的步骤。
物业企业资源协同策略：从被动承接转向主动经营物业企业需从集团内部资源协同出发，通过横向整合、纵向整合、内部资源盘活及科技赋能等路径，实现资产保值增值与企业增长。尤其在国资背景企业中，主动经营集团存量资源，挖掘深度价值，成为穿越市场周期、实现高质量增长的关键。科技赋能虽短期内增加成本，但长远看将深刻改造行业，物业企业应积极拥抱智慧科技，以适应未来发展方向。
物业管理行业人才建设与基层员工关怀的重要性探讨对话深入讨论了物业管理行业人才建设的关键性，强调了基层员工在战略落地和服务品质提升中的核心作用。指出当前基层员工的价值感和获得感不足，需企业通过理念重塑、成长体系设计及激励机制优化，加强人文关怀，提供清晰的职业路径，以激发员工积极性，确保企业战略有效执行。
物业品牌独立性与收费模式适配性探讨讨论了物业品牌独立性的重要性，以及在存量市场中物业品牌将取代开发品牌的趋势。同时，强调了收费模式应根据企业经营、业务模式、项目和客户需求适配，避免盲目追求创新，以实现最佳效果。
要点回答
Q：当前物业管理行业的市场特征如何？
A：当前物业管理行业具有明显的增量加存量双重属性，尤其是在房地产市场步入存量阶段后，存量市场的特征更加凸显。全国物业管理规模持续扩大，预计到2029年将达到375亿平方米，且产值庞大，增长速度较快。此外，非住宅领域也是物业管理行业新的蓝海市场，涵盖商业办公、交通枢纽、医院、学校等业态，并且招投标机会较多。
Q：2025年物业管理行业发生了哪些新的变化？
A：在2025年，物业管理行业市场环境发生了深刻变化，从关注企业的规模并购增速转向服务、提质和科技赋能。整个行业底层逻辑从房地产开发增量时代真正过渡到依靠专业能力生存的存量时代。具体表现为房地产开发节奏放缓，产业链重心转向物业服务为核心的资产运营后端，导致房地产行业对物业的依存度提高。同时，物业管理企业的收入和单位数量快速增长，占房地产业比重不断攀升，超越开发商企业，成为房地产产业中法人占比最高的部分。
Q：过去一年中，中央和地方层面出台了哪些关于物业管理行业的政策？
A：中央层面的政策使物业管理行业的战略定位更加明确，例如在十五五规划建议中明确提出实施物业服务质量提升行动和建立房屋全生命周期安全管理制度等内容。然而，中央层面的政策精度不够，多偏向方向性指引和讨论性话题，缺乏配套细则和解决方案，尤其是关于物业企业的职权鉴定、收费机制、人才培养等核心环节。地方层面的政策主要聚焦公共收益透明化、物业服务质量提升行动以及维修基金规范使用等方面，内容以修订原有法规和适应本土市场变化为主，没有新的实质性内容，但颗粒度细化并逐渐下探至低能级城市。
Q：2025年以来，针对物业服务企业信用评价管理体系的政策出台情况如何？
A：2025年以来，至少有九个地区或城市发布了要对物业企业进行信用评级或评价的相关政策。特别是北京在2026年1月1日将实施相应政策。这些政策旨在规范行业发展，而非打压或限制，是推动物业服务行业走向高质量发展的必要第一步。
Q：从企业经营层面看，营收盈利能力现状怎样？
A：目前，企业的营收盈利能力仍处于下行通道，增速持续放缓。以百强企业的营收数据为例，2024年其营业收入均值同比增长3.52%，而2025年上半年上市物企的营收均值为23.28亿元，同比增长4.6%。基础服务仍然是物业服务企业经营的重要支撑，其中百强企业的基础服务收入同比增长5.6%，上市物企在2025年上半年的基础服务收入同比增长11.49%。
Q：物业服务行业的毛利率和净利率情况如何？
A：2024年百强企业的毛利率均值为19.87%，同比下降不到一个百分点；净利率均值首次下探到5%以下。上市企业2025年上半年的毛利率均值为14.39%，同比下降1.06个百分点。
Q：物业企业开展多元业务的情况及现状如何？
A：目前，物业企业开展的多元业务仍处于探索阶段，增值服务收入未达到市场预期。从过去追求多业务转向做少、做精、做优，同时，增值服务和创新性服务收入在2024年均出现下降，营收占比也呈下降趋势。社区增值服务在短期内较难取得突破，且非业主增值服务因开发商开发业务萎缩而持续下滑。
Q：物业企业的管理规模增速及项目留存率变化如何？
A：百强企业2024年的管理面积均值为6997万平方米，同比增长2.18%，增速大幅下降4.03个百分点。2025年上半年上市物企的管理面积均值为1.66亿平方米，同比增长3.1%，增速下降6.4个百分点。同时，2024年百强企业的项目留存率96.81%，相较于上一年下降1.36个百分点。第三方管理面积占比基本保持稳定，并未像预期那样快速增长，反映出市场竞争压力加大及优质项目稀缺导致的拓展难度增加。
Q：当前物业行业面临的价格下降趋势和服务预期提高的现象如何解读？
A：目前整个行业处于一轮降价潮中，降价原因包括政策因素和业主权利觉醒等。尽管如此，物业服务价格指数报告显示，南昌、武汉等城市的物业费仍环比和同比出现下降，但行业降费潮并未平息。此外，客户服务预期的提高也是阶段性现象，部分优质标杆物业服务企业开始追求与项目实际情况相符的服务标准，而非过度迎合市场，若项目无法达到预期，他们会选择退出而非妥协。
Q：在当前市场环境下，物业企业是否普遍存在迎合市场、降低收费和提供额外服务的现象？这种做法对于企业及行业生态的影响如何？
A：确实存在部分物业企业在当前市场选择委曲求全以顺应市场的现象。然而，持续迎合市场和客户，不断降价并提供更多的服务可能并非可持续的发展路径。这不仅对企业发展不利，还可能破坏整个行业的生态环境。2025年监测到的物业投诉数量显著增多，这也成为了导致今年物业费收缴率下降的重要原因之一。
Q：全国物业服务满意度普查数据显示了怎样的趋势？
A：全国物业服务满意度得分在今年并未延续之前的回升态势，反而出现了0.2分的下降，降至72.9分。同时，标杆企业在标准化服务、数字化管理和品牌效应方面的优势使得其满意度得分在过去几年保持高位，但在今年也出现了首次下滑。
Q：从资本市场角度看，港股上市物企的表现如何？目前是否有新的物业企业计划IPO，以及国资背景企业的上市情况如何？
A：截至最新一期收盘，港股上市物企总市值相较于年初增长了15.48%，达到23003.236亿元，市盈率均值提升了3.06倍至13.35倍。国资背景的物业企业在资本市场的表现优于行业平均水平，市值提升了21.65%。目前市值排名前十的物业企业中有五家是国资背景的企业，其中华润万象生活市值最高，为889.41亿港元，市盈率高达23.77倍，并且保持了较高的分红水平。今年大概率不会有新的上市物业企业，奥联和国信服务可能在明年筹备上市。从IPO周期来看，2024年部分上市物业企业的平均IPO周期已缩短至307天，但因成功上市的企业数量较少，这一缩短可能具有偶然性。国资背景特别是地方国资企业仍将是IPO的主要推动力量，如深夜运营、瑞景城市服务等多家企业正处于IPO阶段。
Q：中指研究院在辅助物业企业上市方面有何优势？
A：中指研究院已成功帮助42家物企登陆资本市场，市占率约70%，其中13家港股上市的国资物企中有41家由中指院提供上市服务，在辅助物业企业上市方面具有明显市场优势。
Q：科技赋能对物业管理行业有何影响？
A：科技赋能对于物业管理行业至关重要，特别是对于提升效率和降低成本具有积极推动作用。例如，中指研究院联合外国科技公司推出的AIAI招投标agent产品，能够显著提高物业企业的投标量和中标率。尽管目前物业管理行业的科技投入相较于其他劳动密集型行业仍显不足，但未来仍有较大发展空间。
Q：过去五年来，物业管理行业的定位有何变化？
A：在过去十四五期间，物业管理行业的定位发生了重大变化，从过去提供基础服务的基层行业转变为资产保值增值、城市运营的角色。这不仅源于企业自身发展定位的调整，也与房地产行业从增量市场转向存量市场有关。政策层面鼓励物业企业探索多元服务，并将物业服务纳入商务服务业，行业定位更加清晰且重要。
Q：面对客户满意度下降、物业费价格下行及收缴率走低的挑战，行业如何应对？
A：面对多重压力，行业正在聚焦服务质量提升机制的建设，并尝试如万科的弹性定价等新收费模式。但这些新尝试需要长期努力才能实现，目前仍难以短期解决行业面临的多重压力。
Q：在十四五期间，物业服务企业的业绩目标完成情况如何？为什么大多数企业在实现目标上遇到困难？
A：大部分企业在十四五期间设定的目标并未完成。例如碧桂园服务原本计划在2025年实现营收1000亿，但上半年营收仅为232亿元，预计全年收入不超过500亿元，完成率约50%。绿城服务在十四五初期预计营收要增长五倍并在2025年达到500亿，但上半年营收为92.89亿，目标完成率约为40%。这主要是由于市场环境变化，以及企业在制定目标时过于乐观和盲目自信。在行业资本热潮期过后，市场对企业的预期调整，导致企业若继续保持乐观态度制定目标，在未来五年实现目标压力巨大。
Q：国资背景的企业在制定目标时有何不同表现？
A：国资背景的企业在制定十四五战略目标时相对谨慎，如保利物业没有设定过于激进的量化目标，而是设计了一个较为保守的增长目标，并且基本上实现了自己设定的增长目标。
Q：十四五期间行业发展的变化是什么？
A：在十四五期间，行业发展明显降速，上市企业的营收增速从2021年的40%下降至目前的4%以内，百强企业的营收增速也从2021年的14%左右下降至当前的4%左右。同时，基础服务贡献度逐步提高，多元业务增长面临瓶颈，多数企业城市服务和商业运营收入出现下降。
Q：社区增值服务在过去的五年中取得了何种成果？
A：社区增值服务占企业总收入的比例在过去五年中基本维持在10%左右，尽管一度超过11%，但至今仍徘徊在10%附近，未能实现实质性突破，未能成为企业的第二增长曲线。
Q：过去五年中上市物业企业的利润状况如何？
A：上市物业企业的毛利润整体呈现持续下降趋势，净利润表现整体也呈现下降趋势，但上半年净利润出现反弹，主要原因是过去几年商誉减值和大额应收账款减值导致净利润减少，而非经营改善。目前，上市物业企业的毛利率和净利率已回调至相对合理的区间。
Q：管理规模增速的变化以及并购行业热度的变化是怎样的？
A：在十四五期间，企业的管理规模增速明显放缓，从40%降至3%。并购行业热度在十四五期间逐年下降，特别是2021年达到并购高潮后，行业并购活动逐渐转向企业集团内部资源整合，原因包括规避外部并购风险、降低整合成本、强化企业核心竞争力以及政策鼓励国资物企整合内部资源优化资产和股权结构。
Q：今年物业行业的并购趋势发生了什么变化？
A：今年的规模性并购从原先的大物业公司收购小物业公司转变为并购专业赛道或专业业务，企业追求获取特定领域的服务能力或入场券，而非单纯追求规模扩张。并购金额也在减少，部分上市物企更倾向于将原本计划用于并购的资金投入智慧化建设和企业运营层面。
Q：资本市场对物业管理行业的现状如何？
A：资本市场在十四五期间经历了从巅峰回归理性的过程，港股物业板块总市值显著回调，头部企业效应显著，市值超百亿的企业有8家，占上市企业总市值的比例约为77%，市盈率从2021年的43倍降至目前的13倍，低于港股主板同期的27倍市盈率，可能存在价值低估的情况。
Q：目前上市物业企业的上市情况及未来发展趋势如何？
A：上市物业企业的IPO热度明显下降，从2020年至2021年新增多家上市企业到现在没有新的上市企业出现，反而有部分企业选择私有化退市。未来IPO市场呈现有进无退的状态。
Q：科技应用特别是AI在物业管理行业的作用是什么？
A：AI作为智慧科技在十四五期间对物业管理行业发展至关重要，其核心在于能否实现降本增效、提升服务质量。目前虽然头部企业已独立运营智慧物业系统，但科技带来的深度变革尚未完全实现，行业还需进一步探索和加大科技投入。
Q：对于不同规模的物业管理企业，在十四五期间应该如何发展？
A：企业应采取差异化策略，全国性龙头企业、区域性和地方性企业根据自身特点制定发展路径。尤其对于规模较小的物业企业，不能期望复制所有标杆企业的成功模式，而是要夯实基础服务，聚焦核心业务，并随着市场需求和变化动态调整经营策略和服务模式。
Q：如何提高物业服务品质？
A：提高服务品质的关键包括标准化建设、正视并解决客户不满、提升透明度以及加强精细化管理和服务响应及时性。在标准化建设中，应确保标准可执行、落地性强并具备灵活性。同时，聚焦客户不满意的问题，如物业费收费偏高、停车管理混乱和公共设施维护等问题，直面短板，针对性改进。此外，提高好房子服务的统一定义也是提高服务质量的重要方向。
Q：在物业管理中，您认为好服务主要聚焦于哪些方向？
A：我们认为好服务主要聚焦于四个方向：一是服务的精细化，即精准识别并满足客户需求；二是服务的价值化，通过物业服务实现客户不动产的保值增值；三是服务的智慧化，利用技术提升客户体验；四是服务的差异化，提供性价比高、超越客户预期的服务。
Q：在战略聚焦方面，当前标杆企业有哪些关键举措？
A：战略聚焦主要包括区域化聚焦，即集中资源于核心城市或高能级城市，有序退出非核心市场；垂直化深耕，将服务细分并打造专业壁垒，如专注于商品服务或零售业务；客户细化和深耕，对客户群体进行深度画像并匹配精准业务；以及进行组织适配，根据区域布局变化调整组织结构，降低成本。
Q：如何通过资源协同来促进高质量发展？
A：资源协同是当前物业企业从规模化扩张转向高质量发展的关键路径。首先，需要整合集团内部分散的物业和后勤项目资源；其次，围绕产业链上下游强化资本控制和服务品质建设；再次，盘活内部存量资源，拓展增值服务；最后，运用科技赋能提高效率，同时强调人才建设与品牌建设，提升一线员工的价值感和获得感，建立适应企业自身特点和项目需求的收费模式。
Q：针对物业行业目前面临的一些挑战，比如人才建设、品牌建设等，您有什么建议？
A：建议企业重塑理念，重视一线员工价值，提高薪酬福利，提供成长路径和能力支持，建立完善的激励机制，并强化品牌建设，形成独立的物业品牌形象。同时，围绕定价创新，企业应寻找与自身经营、业务模式、服务项目和客户相匹配的收费模式，避免盲目追求颠覆性创新，确保收费模式适应实际运营需求。
