中指市场形势及企业研究成果分享会
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纪要
原文
会议摘要
中指院会议指出，2023年5月房地产市场回暖，二手房市场热度不减，新房市场尤其是高端改善楼盘表现积极。政策上，国务院城市更新十五规划强调激活存量资源，推动市场转型。百强房企销售额环比提升，一线城市销售增长显著，二线城市以高品质项目为主。土地市场核心城市优质地块竞争激烈，央国企和部分民营房企积极拿地。市场分化明显，一线城市及部分二线城市表现突出。7月将召开半年度市场会议。
会议速览
城市更新与房地产市场：政策推动下的存量资源激活与好房建设会议聚焦于城市更新规划对房地产市场的深远影响，强调了激活城市存量资源潜力和推进好房建设的重要性。规划明确了旧房改造、城中村改造等目标，同时，各地出台的460条房地产政策，集中在优化需求、去库存、提高公积金贷款额度等方面，显示了政策对住房消费的支持。
多地开展以旧换新政策：上海广州等城市二手房收购试点进展上海、广州等城市推进以旧换新政策，上海二手房收购试点扩围至市中心多区，广州启动支持卖旧买新试点活动，湖南、佛山等城市亦开展住房以旧换新，预计未来将有更多城市借鉴此模式。专项债收储土地和商品房方面，28省市使用专项债收储闲置土地金额超8000亿，发行速度五月以来呈现加快趋势。
2023年上半年房地产市场分析：二手房活跃度高，新房销售分化2023年1至5月，二手房市场保持较高活跃度，成交套数同比增长19.6%，尤其在一线城市表现突出，如北京、上海二手房成交创近五年单月新高。新房市场方面，核心城市销售温和修复，但城市与项目间分化加剧，如深圳新房成交同比增长50%，而广州增长仅7%。租赁市场租金持续下滑，5月平均租金环比下降0.1%。整体来看，政策优化对市场热度有正面影响，但市场分化现象明显。
中国核心城市房地产市场分化加剧：租金与土地溢价率的动态变化报告指出，中国50个重点城市中，五月份11个城市租金上涨，39个城市下跌，租金累计下降0.63%。相比之下，2025年同期跌幅收窄0.47%。土地市场方面，尽管出让面积同比下降2%，但核心城市优质地块的土拍热度持续，如上海和杭州地块溢价率高达44%和42%。全国土地出让金同比跌幅收窄至-9%，分化现象显著。政策层面，城市更新与盘活政策持续推进，预计核心城市新房销售将温和修复，但城市间及项目间分化加剧。二手房成交量维持回落趋势，挂牌量逐步减少，价格有望维持窄幅区间。
5月百强房企销售环比提升，市场呈现积极变化5月百强房企销售环比明显提升，累计销售额降幅连续三个月收窄。市场积极格局显现，优质地块竞价火热，新房、二手房、土地市场联动变化。房企利用政策窗口期，打造适销对路产品，营销策略积极，推动销售增长。百亿、50亿房企数量虽下降，但行业正告别高杠杆高周转旧模式，迈向高质量可持续发展新周期。
房企转型与市场稳定：以销定投策略下的高质量发展房企通过以销定投策略控制增量，减少开工量，缓解高库存压力，同时探索存量资产运营、代建等新模式，推动行业向高质量可持续发展转型，五月热销项目显示产品力跃升及配套设施完备。
房地产市场热销项目城市分化及产品品质取胜策略分析一线城市如北京、上海、深圳的房地产市场呈现显著分化，各具特色的产品和政策刺激推动了部分项目热销。二线城市则更侧重产品品质，通过高得房率、创新设计及稀缺资源禀赋吸引购房者，共同构成当前房地产市场的热销现象。
2023年房地产市场：高端楼盘营销策略与房企拿地动态今年以来，高端楼盘通过小规模多轮造势营销，结合认筹锁客策略，实现快速清盘。尽管房企整体拿地规模同比下滑，但核心城市及热点区域竞争激烈，央国企仍是拿地主力，民营房企则深耕核心城市适度补充土地。
长三角与粤港澳区域房企拿地热潮及民营房企表现长三角和粤港澳区域成为房企拿地热点，尤其是上海、杭州等核心城市，高总价地块频现。民营房企如大华集团、滨江集团等积极拿地，央国企也占据多数地块。联合体形式获高总价地块趋势明显，会议计划讨论更多市场动态。
要点回答
Q：5月份房地产市场的表现如何，以及后续的市场走向如何？
A：5月份，2手房市场热度持续走高，多地成交量和看房量维持高位。接下来将解读市场表现及房企经营表现。从政策层面来看，本月重要政策包括国务院印发的城市中心十五规划，这是首个针对城市更新的五年专项规划，强调激活城市存量资源潜力，并将房地产与城市资源紧密结合，推动发展新模式、优化保障房供给、增加改善出行等，并特别提到了推进好房子建设的重点任务。
Q：近期的城市更新规划对房地产市场有何影响？
A：近期的城市更新规划中，对旧改、城中村改造以及老旧街区厂区改造设定了明确的目标，如十五五期间计划改造50万套旧房和4000个城中村项目（较“十四五”期间有所减少），并将新模式、好房建设及城乡盘活议题纳入城市更新框架内。这使得城市更新成为了房地产市场的重要抓手，旨在激活存量资源资产潜力。
Q：各地房地产政策的主要方向和特点是什么？
A：今年1月至5月份，各地已出台约1460条房地产政策，主要集中在满足购房需求、去库存、公积金或购房补贴政策等方面，并持续完善城市中心相关配套政策。其中，公积金政策成为各地支持住房消费的重要手段之一，多地大幅提高了公积金贷款额度，并扩大了使用范围，包括支付二手房首付、物业费、购房税费等。
Q：以旧换新政策在部分城市的实施情况如何？
A：上海二手房收购项目在五月取得最新进展，浦东、徐汇、静安三区已完成523套还原收购，其中徐汇区因城市更新和两院一村改造相结合，收购了300套居住困难且不具备改造条件的老旧房屋。此外，广州、湖南、佛山等城市也在开展住房以旧换新政策试点，预计未来会有更多城市借鉴并打通一二手置换链条。
Q：专项债收储土地的进度如何？
A：截至5月末，28个省市通过专项债收储闲置土地金额超过8000亿，发行占比约48%。从一二线城市占比来看，大约为36%，实际发行占30%。同时，专项债收购商品房的情况也在增加，主要用于保障房建设。
Q：当前二手房和新房市场的价格和销售情况怎样？
A：二手房市场价格方面，1至5月份累计下跌约2.4%，但5月份环比跌幅收窄至0.32%，尤其是核心城市如上海挂牌均价连续三个月上涨。二手房市场活跃度较高，5月份成交达到14.1万套，同比增长19.6%；新房方面，高端改善楼盘入市带动新房价环比上涨0.16%。整体来看，二手房和新房销售市场保持较高活跃度，需求稳步释放。
Q：5月份重点监测城市的销售额相比之前几个月有何变化？
A：5月份，重点监测城市的销售额同比下降15%，跌幅相较于四月和五月的2%至3%有所扩大。其中，一线城市如北京、上海的新房和二手房成交面积同比分别增长15%和12%，以及33%；上海二手房收购试点扩大到中心区域，对市场信心起到支撑作用。广州新房同比增长7%，深圳新房和二手房成交面积同比分别增长50%和18%。
Q：5月份以来，一线城市租金修复的情况如何？土地市场方面，地方政府的供地节奏及溢价率有何特点？
A：在北京、上海和深圳这些核心城市，租金继续修复态势。50个重点城市中，有11个城市租金上涨，39个城市租金下跌，相比4月份城市数量减少。尽管整体租金累计下降0.63%，但与2025年同期相比，跌幅收窄了0.47个百分点。地方政府延续了去年同期的土地出让策略，其中住宅用地出让面积和城郊用地面积同比下降2%至24%，出让金同比下降36%，平均溢价率保持相对平淡水平，但300层住宅用地月度平均溢价率回升至9.7%。一线城市中，上海和杭州等地的优质地块成交溢价率较高，带动全国溢价率上升。
Q：当前土地出让金和市场热度的变化趋势是什么？
A：5月份土地出让金同比收窄至-9%左右，主要是由于去年低基数效应以及核心城市优质地块土拍热度持续。上海、杭州等城市的部分地块溢价率超过20%，而南京、天津等地土地情绪相对平淡。市场成交热度呈现分化格局，一线城市和部分二线城市表现较好。
Q：对于未来房企经营及市场走势有何预期？
A：政策层面延续稳定基调，城市更新和盘活政策持续推进。随着城市更新规划的明确以及销售节点临近，重点城市优质项目推盘节奏加快，企业营销力度加大，有望带动核心城市新房销售温和修复。二手房市场成交量继续高位回落，预计未来将保持平稳态势，价格结果维持窄幅区间波动。
Q：1到5月房企销售业绩的情况如何？
A：1到5月，top 100房企的销售总额降幅比1到4月缩小了4.7个百分点，连续三个月缩窄。这一情况主要得益于房企积极利用当前政策窗口期以及打造试销对路的产品，通过加速新品推出和保持销售节奏，使得降幅持续收窄。
Q：top 100房企权益销售金额和销售面积是多少？5月份单月有哪些房企销售业绩增长？
A：top 100房企的权益销售金额为8601 15 11 10.5亿元，权益销售面积为4136.1万方。包括中海、华润置地、保利置业、北京城建等企业在内，这些企业的销售业绩同比均有增长。其中，北京城建新推出的刚需及刚改类楼盘热销，带动了当月业绩快速增长。
Q：房企目前采取了哪些营销策略以提升销售业绩？百亿房企的数量变化及其含义是什么？
A：房企采用积极的营销策略，如提前认购锁定客源，确保开盘高去化效果，这些策略为业绩增长奠定了良好基础。1到5月，百亿房企数量为28家，较去年同期减少5家；同时，千亿企业数量由去年同期的1家增长至2家。尽管百亿企业和50亿企业规模有所下降，但这反映了行业告别高杠杆高周转旧模式，转向高质量可持续发展的新周期。
Q：房企当前的投资策略和转型方向是什么？
A：房企采取以销定投策略，主动控制开工量和投资，同时积极盘活存量资产。在传统开发销售接近天花板的情况下，房企正在探索新的发展模式，如存量资产运营、代建等多元领域，以实现高质量可持续发展。
Q：五月热销项目的特征以及城市间的分化情况如何？
A：热销项目产品力显著提升，配套完备，且房企在营销蓄客上采取积极策略。一线城市中，北京刚需改善类项目热销，上海核心豪宅及深圳部分区域放松限购后高端豪宅与性价比高的项目热销。二线城市以产品品质为主导，各城市热销项目表现出明显分化。
Q：热销项目在产品方面的突出表现有哪些？
A：热销项目严格遵循“好房子”新规标准，注重空间使用率、实景展示区和样板间呈现，得房率也得到大幅提升，如深圳龙湖关翠得房率接近百分之百，增强了消费者的购房信心。
Q：北京城建的龙跃海旭项目在设计上有哪些创新点？
A：龙跃海旭项目为了最大化利用地上空间，首次采用地下配电配电站的设计，将原本可能占用地上空间的配套设施置于地下，从而为地上预留出更多的绿化和公共活动区域。尽管主力户型定位刚需刚改类，但依然注重整体的地上空间品质打造。
Q：招商项目在武汉是如何利用台版式设计推动销售的？
A：招商项目在汉口区采用了首个台版式设计，紧跟市场政策趋势，通过这种创新设计方式，实现了项目的热销，高去化率反映出产品内卷程度是决定项目热销的核心因素之一。
Q：稀缺资源禀赋如何影响房地产项目的热销程度？
A：稀缺资源如优质学校、地铁便利、商业配套完备以及不可复制的景观资源（如临公园、TOD项目等）能精准锁定地缘性改善和高端置换客群，这些因素对整个项目的区块起到了关键性作用，并通过与产品内卷和资源禀赋的结合，使得项目在开盘时可能数分钟内就能实现清盘。
Q：高端楼盘在营销策略上有哪些特点？
A：高端楼盘通常采取小户型、小套数的策略制造紧张感，吸引更多的潜在客户，并通过开盘前认筹的方式提前锁定客源，认筹率有时可达到3至10倍以上，这种模式使房企在开盘时具有较大底气，加上产品内卷和稀缺资源等因素，往往能在短时间内实现清盘。
Q：1到5月份房企拿地情况如何？
A：1到5月，房企拿地总规模同比有所下降，但降幅较去年及上个月逐渐收窄。从区域看，京沪等核心城市迎来了拿地的小阳春，尽管整体拿地规模下降，但热点城市和地块的竞争依然激烈。同时，央国企仍是拿地主力，而民营房企则倾向于深耕核心城市并适度补充土地，拿地规模较上年同期减少，但在部分优质地块上仍表现积极。
Q：房企拿地热点区域有哪些？
A：长三角区域持续保持高热态势，房企对于优质地块的需求强烈，多个城市如上海、杭州等地拍出了高溢价地块。粤港澳区域也因越秀地产年初拿地抬高整体拿地金额。此外，从重点城市角度看，头部房企主要聚焦于自身核心布局城市拿地，而民营房企则聚焦深耕城市拿地。一线城市如上海、杭州、深圳等地仍然是房企拿地的重点区域。
