上海實業控股 (00363.HK) 2026智通財經夏季路演大會
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會議摘要
上海實業控股作為上海市國資委窗口企業，業務涵蓋基建環保、房地産和消費品三大板塊。基建環保貢獻穩定收益，房地産受行業下行影響出現虧損，消費品板塊煙草業務受疫情拖累。公司現金儲備充足，未來聚焦環境業務優化，積極轉型房地産和煙草業務，探索保租房、長租房等新收入來源，實現多元化經營與可持續發展。
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上海實業控股：三大板塊業務模型與優質資産分享介紹了上海實業控股的三大業務板塊，包括基建環保、房地産和消費品，重點分享了收費公路和水務業務的盈利模式，強調了公司在上海段高速公路和汙水處理網方面的優質資産與曆史貢獻。
房地産與消費品業務對整體業績的影響分析對話深入探討了房地産和消費品業務對整體業績的影響，指出房地産因存貨和公允值減值導致虧損，而消費品業務盡管受疫情影響，但現金流穩定，無負債，成為公司財務健康的保障。
企業集團資産調整與財務優化策略集團通過調整醫藥板塊股權，實現現金回流，優化財務結構，減少債務，提升現金儲備。同時，基建環保板塊貢獻最大收入與利潤，但受一次性收入影響，利潤出現下降。消費品板塊在疫情後恢複良好，地産板塊因存貨減值面臨虧損。集團堅持長期穩定派息政策，疫情時期派息比率提升。
公司派息政策與財務狀況分析討論了公司的派息策略，包括30%和40%的比例及絕對值派息，以及通過出售業務收回現金提升派息比率至60%。同時，分析了公路業務利潤下滑因一次性維護費用，汙水處理業務收款問題的解決，以及現金及現金等價物的顯著增長。
企業財務優化與業務轉型策略分析討論了企業通過債務重組降低財務費用、光伏業務調整、地産公司轉型長租房及商業物業租賃，以及在房地産市場下行中保持上海土地儲備信心的策略。企業成功打包出售泉州項目，顯示在不利市場環境中積極尋求新收入來源的努力。
房地産與煙草業務的挑戰與機遇：從公允值減值到新産品嘗試2024年西安房地産項目銷售額雖高，但受公允值減值影響轉虧。南洋煙草業務受疫情、禁煙政策及免稅店渠道收縮影響，收入下滑，但仍實現雙位數增長。通過創新産品如爆珠煙、異型煙及新品牌Winner，以及在馬來西亞建設新廠，應對市場變化，展現韌性與發展潛力。
企業未來展望：穩定收費公路、拓展水務與房地産轉型未來展望聚焦於收費公路的穩定、水務業務的全國網絡擴展及房地産的轉型策略，包括提升收租物業收入和分散業務結構。同時，消費品銷售雖受消費降級和店鋪收縮影響，但仍尋求通過多渠道恢複至疫情前水平。
公路收費期限與環境業務聚焦的經濟考量及資産調整策略討論了公路收費期限、環境業務的盈利模式與資本支出，以及房地産和煙草業務的未來規劃，強調了大健康板塊出售的估值計算，體現了公司對長期經濟收益的重視和資産調整策略。
大健康板塊與康恒公司回報分析及戰略調整對話詳細解釋了大健康板塊及康恒公司作為上市長三角旗下企業，其利潤貢獻較低的原因，主要由於收購時的債務負擔以及疫情導致的研發産業停滯。面對回報不高和新董事長提出的環境健康與醫藥健康戰略，決定將股權清晰化並回饋母公司。
南陽煙廠與上海實業控股公司經濟表現及市場策略深度剖析討論了南陽煙廠在疫情期間的利潤變化、主要銷售渠道及市場影響，包括中緬渠道收縮、香港市場占比及出口策略。同時，分析了高速公路BOT模式下的投資回收與維護成本，以及房地産行業在上海等一綫城市的份額與轉型趨勢，強調了穩健發展與市場適應的重要性。
要點回答
Q：上海實業控股的基本情況如何，以及它的業務板塊有哪些？
A：上海實業控股是上海市國資委旗下的窗口企業，於香港上市已有30周年紀念，且是首家紅籌股企業。公司主要通過其母公司——上市集團持有63.16%的股權。公司的業務結構分為三大板塊，分別是環境、發展和城開，分別對應A股、港股上市以及基建環保和房地産等業務領域。其中，基建環保板塊是公司的核心部分，主要包括收費公路和水務兩個部分。
Q：基建環保板塊中的收費公路部分有何特點及貢獻？
A：收費公路板塊擁有京滬、滬昆、滬渝三條高速公路的上海段，這些優質資産每年為公司貢獻約20億收入和10億利潤，且由於采用BOT模式，已接近無債務狀態，處於紅利期，現金回流能力超過利潤貢獻。
Q：為什麽上海實業控股能擁有並運營如此優質的收費公路資産？
A：這與公司早期在上海的投資曆史有關。30年前上市後，上海實業通過融資投資於上海的重大建設項目，如中環綫等，為當時的市政府分擔了大額基礎設施建設的資金壓力，因此得以獲取這些優質資産。
Q：公司在水務板塊是如何佈局並實現盈利的？
A：水務板塊除了平穩運營收費公路外，還拓展了汙水處理業務，例如與中節能合作成立廈門中環水務從事供水業務。公司通過六次並購實現了全國規模第三和第四大的汙水處理網，這種重資産投入的模式類似於收費公路，通過前期的大規模投資換取後期穩定的利潤貢獻。
Q：房地産板塊對公司整體業績的影響如何？
A：房地産板塊在2025年全年成為公司最大的拖累因素，主要源於存貨減值和公允價值減值，共計19億，導致該板塊出現虧損。不過，房地産板塊本身並非虧損，而是由於減值造成的虧損。
Q：消費品板塊（南洋煙草和永發印務）的情況怎樣？
A：消費品板塊主要包括南洋煙草和永發印務，其中南洋煙草業務在疫情前利潤貢獻接近10億，但疫情嚴重影響了其免稅店渠道的業務。盡管如此，消費品板塊去年仍有7億利潤貢獻，且現金流高於利潤貢獻，表明該板塊具有較強的盈利能力且無明顯負債。
Q：公司整體業績下滑的原因以及現金及現金等價物的變化情況？
A：整體業績下跌主要歸因於房地産板塊的減值損失。盡管如此，去年公司的現金及現金等價物仍然增長了10%，達到315億，這得益於出售粵豐環保的部分股權及可轉債回收的40億現金。此外，公司還同意了粵豐環保的私有化邀約，進一步增加了現金儲備。
Q：公司現金增多的原因是什麽？
A：公司現金增多是因為新董事長上任後進行了業務定位調整，將上藥集團的股份分出去，並在下半年收回了二十多億現金。
Q：公司目前的財務狀況如何？
A：目前公司擁有四十多億淨現金，財務保守，債務率大幅下降，從65%降到48%。總部已償還所有債務，債務主要體現在下屬公司的合並報表中。
Q：基建環保板塊收入和利潤為何下降？
A：基建環保收入和利潤下降是因為之前有一次性收入來源，即通過交易杭州灣大橋股權獲得的8.6億收益。而今年則沒有這一項收入，所以出現了基建環保利潤下降的情況。
Q：消費品業務表現怎樣？公司為何能實現穩定的派息政策？
A：消費品業務在疫情期間受到較大影響，但過去兩年有不錯的升幅，實現連續雙位數增長。地産板塊則出現虧損，主要由於存貨和公允價值減值問題。公司除了維持穩定的派息比率（30%到40%），還會根據實際情況給出高於指導範圍的特別派息。例如今年上市30周年之際，公司收回大量現金後進行了高比例派息，達到60%。
Q：滬渝高速下跌16%的原因是什麽？
A：滬渝高速下跌16%並非由於車流量減少或整體車流低，而是由於一次性費用增加，主要是為了達到國標標准進行的維修保養費用支出的影響。
Q：公司上市環境業務為何表現不佳？
A：上市環境業務收入有所下降，但利潤上升是因為催款小組提高了應收賬款回收速度，經營現金大幅增長，且東北地區雖有個別地方還款欠佳，但整體上並未嚴重影響業績。
Q：中環水務業績下滑的原因是什麽？
A：中環水務業績下滑主要是由於建設收入減少，但利潤仍呈上升趨勢。這得益於催款小組的成立有效加快了應收賬款回收速度，以及通過債務重組將境外債轉為境內債，從而降低了財務費用。
Q：中環水務的情況如何，它與中節能的合作及財務狀況是怎樣的？
A：中環水務是與中節能合作成立的一個公司，主要負責供水業務。盡管初始階段投入較大，但隨着債務償還完畢，該公司目前處於良好的現金回收階段，沒有負債。
Q：光伏業務的發展狀況如何？
A：公司曾擁有15個光伏電站，但由於光伏行業的激烈競爭，在停止擴展該業務後，現有的光伏電站被放在補貼名單中，雖然不會虧損，但由於近幾年沒有大意願去發展此業務，所以目前這部分資産未被積極利用。
Q：公司土地儲備的情況怎樣？
A：公司的土地儲備中，約52%位於上海，且在重慶、武漢、蘇州等一綫或准一綫城市也有分佈，但沒有在三四綫城市有儲備。上海的大量土地儲備為公司提供了信心。
Q：房地産行業的現狀及公司應對措施是什麽？
A：盡管房地産業整體形勢不明朗，公司強調其大部分土地在上海，因此對這部分業務尚不十分擔憂，但仍隨市場大勢調整策略。例如，上市發展公司通過轉型收購物業、發展長租房業務，並成功出售泉州的部分商用地産項目，實現一定盈利。
Q：上市城開公司在轉型方面的舉措有哪些？
A：上市城開公司積極開辟新的收入來源，比如在上海開展三個保租房項目，並將地下空間出租用於商業用途，同時提高租金收入至8個億。此外，還通過出租社區空間、提高保租房及酒店業務的入住率等方式優化經營效果。
Q：對於西安項目的銷售情況及其對公司財務的影響如何？
A：2024年西安項目實現了約124億的銷售額，但同年因房地産公允值減值損失7億，導致虧損3億。盡管如此，西安項目的成功銷售仍體現了公司在面對市場壓力時的應對能力。
Q：南洋煙草業務的表現及其面臨的挑戰有哪些？
A：南洋煙草作為在香港和馬來西亞擁有生産廠的獨角獸業務，其收入和利潤穩步上升。然而，在疫情三年期間遭受重創，尤其受到免稅店收入銳減、出口下滑及香港禁煙政策嚴格等不利因素的影響，仍能實現雙位數增長實屬不易。面對挑戰，南洋煙草不斷嘗試新産品如爆珠煙、異型煙等以推動銷售，尤其是在電子煙禁售的背景下。
Q：疫情時期你們做了什麽新舉措？
A：在疫情期間，我們開辟了新戰場，在馬來西亞建立了一個新廠，以應對潛在需求增長並作為未來發展的基礎設施更新。
Q：公司未來的展望主要有哪些方面？
A：未來展望主要包括收費公路業務的穩定發展，關鍵在於水務環境；此外，中環水務作為合資公司，其表現受到商業環境和全國性網絡覆蓋的影響。
Q：房地産板塊的情況如何？未來會如何調整業務結構？
A：近年來，公司在房地産板塊積極轉型，租金收入穩步提升。目前正努力通過多元化的收入來源（如收租物業、保租房等）來分散風險，減少對傳統銷售房屋的依賴。
Q：消費品業務尤其是煙草部分的情況及前景如何？
A：目前煙草銷售尚未恢複到疫情前水平，主要受消費降級和中緬店鋪收縮的影響。公司正通過各種渠道盡力提升銷量，希望未來能逐漸恢複至疫情前的增長態勢。
Q：關於公路收費權的問題以及為何聚焦環境業務的原因和未來盈利能力如何？
A：目前滬渝公路是最快到期的，但已獲得相關批複並正在走程序，預計落地後將發佈公告。聚焦環境業務是因為公司在該領域具有領先優勢，雖然目前處於投資期，但隨着收購項目的增多和回本期的到來，已進入紅利期，現金流量充足，足以支撐運營。
Q：房地産和煙草業務是否會逐步剝離或轉至其他公司？
A：公司暫時沒有計劃剝離房地産和煙草業務。盡管房地産行業目前處於低谷，但具有周期性，且看好其觸底反彈的可能性。而煙草業務則是公司重要的現金流來源，短期內不會出售。
Q：大健康板塊的剝離及估值情況如何？
A：大健康板塊已成功剝離並套現52億元，其估值基於當時的市場情況和業務發展狀況進行評估，剝離是為了更好地聚焦核心業務和優化資源配置。
Q：大健康板塊和康恒在上市長三角下的股權結構是怎樣的？
A：大健康板塊和康恒是放在上市長三角下的，我們擁有50%的股權，這個JV每年利潤會先用於償還大健康的債務費用，之後才分給我們一半。因此，每年分配給母公司的利潤大約在5000萬到7000萬之間，最多時達到1.46億。
Q：為什麽投資大健康後的回報並不高？
A：回報不高的原因在於，在收購大健康時，上市長三角采取了舉債方式。大健康産生的利潤首先要用來償還所有債務費用，剩余部分才按股權比例分配給母公司。此外，由於疫情的影響，原本計劃以大健康為基礎發展研發産業的計劃未能實施，這也影響了預期收益。
Q：南陽煙廠去年的利潤情況以及對其未來預測如何？
A：南陽煙廠去年純利潤約為6.5億，加上永發的利潤，整個板塊去年總收入約為77.5億。雖然還未完全恢複到疫情前的水平，但預計會保持穩定。目前消費降級以及免稅店渠道收縮等因素對業務造成一定影響，增速有所放緩，不過我們正在努力通過推出新産品和新型煙草品牌來實現穩定增長。
Q：公司高速公路資産的運營模式是怎樣的？
A：公司高速公路資産屬於國資委所有，采用BOT模式，即我們負責投資和開發，建設完成後獲得30年的經營期，在此期間通過經營回收投資成本。道路維護費用等也是由我們承擔，這導致了利潤的下降。
Q：公司在房地産領域的市場份額如何？
A：公司在一綫城市的房地産市場份額相對較小，尤其是在上海，由於行業整體在收縮，我們一直在進行轉型，拿地較少，基本處於冬眠狀態，沒有大幅度發展。目前房地産板塊的發展策略是穩健且收縮性的。
