A：該發佈會由中國房産top研究組完成，該研究組自2003年起已連續24年對房地産上市公司進行深入研究，其研究成果得到了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。4月28日的政治局會議強調穩中求進的工作總基調，為穩定房地産市場提供了精准指導。在此背景下，研究組聚焦行業高質量發展目標，發佈了2026中國房地産上市公司的系列研究成果，旨在通過綫上直播的方式與業界分享，並邀請了多位專家提供發展策略和投融資指導。中國房産top研究組由聯席組長莫天全先生主持，他同時也是中指研究院院長。該研究組自成立以來，已連續24年發佈相關研究成果，對房地産上市公司綜合實力評判和證券市場投資機會挖掘起到了重要作用。政府部門如自然資源部、住建部等引用其研究成果進行市場監管和政策落地；同時，研究成果也幫助房地産上市企業獲得了國內外金融機構的特別支持，如更高的信用評級、貸款額度以及在企業債券發行和房地産投資信托基金等方面更容易獲得批准。

A：研究組擁有一支常設的二十幾人的研究隊伍，並積累了豐富的數據資源和不斷改善的研究方式方法。辦公室主任黃瑜在常規管理工作方面發揮了重要作用，此外還有中國企業評價協會的李春偉、於月，清華大學房地産研究所的武警黃河等成員參與其中。自2003年以來，研究組連續24年進行房地産上市公司研究，並在此基礎上開展了中國房地産百強企業研究（23年）和房地産品牌價值研究（22年），這些研究成果對國內房地産市場的轉型發展起到了積極推動作用。

A：在過去24年中，房地産上市公司數量經曆了波動，2025年共有144家，比峰值時期減少了45家。從2021年至2025年，由於市場深度調整，房地産上市公司數量明顯萎縮，退市累計達到34家。在市值方面，2025年房地産上市公司的市值均值為106.7億元，同比微增2.1%，但比2021年下降了40%。營業收入方面，2025年房地産上市公司營收均值為247.7億，同比下滑16.7%，比2021年下降了42.4%。淨利潤方面，2025年房地産上市公司淨利潤均值為負18.5億元，連續四年虧損，但虧損額有所縮小，顯示出市場整體趨勢正在向好。

A：截至2026年5月12日，物業服務上市公司共有65家，其中港股59家，A股6家。盡管市場處於低潮挑戰階段，但仍有企業利用資本市場擴大影響力和融資渠道。物業服務上市公司的市值市盈率總市值為2534億，港股占絕大部分。市盈率方面，港股穩定在12-17區間，而A股受樣本數量小、個別企業影響較大，市盈率較高且波動顯著。物業服務上市公司管理面積均值超過1億平方米，同比增長5.06%，三年複合增長率9.24%，表明相較於開發公司，物業服務上市公司的狀況相對較好，仍在持續增長。

A：我們今天的發佈會得到了中指研究院和房天下的大力數據支持。

A：侯雲春先生將發表關於“十五五時期中國房地産上市公司可持續發展路徑探索”的主題演講。

A：機遇包括：1）政策紅利釋放的機遇，如保障性住房房源轉換政策有利於上市公司去化庫存；2）好房子建設的機遇，高品質住宅需求釋放帶來結構性機會；3）城市更新與産城融合的機遇，城市更新成為重要抓手，産城融合提供廣闊舞台；4）輕資産轉型的機遇，REITs等工具推動行業向輕資産運營服務型轉型，打開新賽道增長空間。

A：十五五規劃綱要中明確提出推動房地産高質量發展，並強調從過去的規模調控轉向民生保障與高質量發展並重。今年政府工作報告進一步提出控增量、去庫存、優供給的工作定調，房地産調控政策目標更加清晰，旨在實現可持續運行。

A：當前房地産市場供求關系表現為總量基本平衡，局部過剩，但結構性供給不足與改善性需求升級並存。國家統計局數據顯示，2026年3月末，商品房待售面積實現52個月以來首次同比下降，去庫存政策正在見效，但房地産增加值占GDP比重仍高於發達國家水平，行業收縮態勢可能還將持續一段時間。

A：十四五規劃提升了制度包容性和投融資功能，政府工作報告要求深化資本市場投融資綜合改革，為房地産上市公司優化融資結構、創新融資工具提供了制度空間。挑戰包括：1）盈利模式重構的挑戰，傳統高杠杆、高周轉模式難以為繼，企業現金流管理面臨壓力；2）存量盤活的挑戰，在新增建設用地受限情況下，必須提升存量資産運營效率；3）債務風險化解的挑戰，部分上市公司面臨短期償債壓力和信用評級下調風險。

A：上市公司應從五個方面探索可持續發展路徑：1）優化投融資結構，轉向質量驅動；2）深化存量運營，構建開發、運營、服務全鏈條能力；3）踐行好房子標准，實現品質差異化；4）擁抱數字化轉型，提升效率與客戶體驗；5）堅守風險底綫，主動防控債務違約風險。

A：在15時期，中國房地産上市公司面臨着深刻變革，既是陣痛期也是轉型期與重塑期。成功轉型的房地産上市公司應具備低杠杆、重運營、高品質、數字化和霧化等特點，並需主動擁抱改革，重塑核心競爭力以適應十四五規劃中對資本市場和房地産行業發展的高要求。

A：演講的主題是中國房地産上市公司研究方法體系以及房地産企業存量資産盤活的策略建議。

A：研究方法體系的背景涵蓋了今年作為十五五規劃開局之年，國家對資本市場和房地産行業發展提出的要求以及政府工作報告中具體部署。研究對象為在上海證交所、深圳證交所和香港聯交所公開上市的房地産企業。研究方法主要包括從經營規模、財富創造能力、投資價值和財務穩健性四個維度評價企業綜合實力，並通過對比分析滬深和香港上市公司的會計准則差異，分別對其進行評價研究。

A：研究團隊從中央和地方政府政策、存量資産現狀問題以及企業在盤活資産時的策略三個維度，對房地産企業存量資産盤活進行了深入分析。發現國家和地方已出台多項支持盤活存量資産的政策，但在實際實施中仍面臨困難和阻力，如專項債資金回收閑置土地的進度低於預期，以及商品住宅去化周期延長等問題。

A：截至2026年四月末，各地提出的專項債規模約8000億，但實際發行規模僅為三千多億，占比不足一半。並且從各月度發行金額來看，各地區之間差異較大，說明在政策推動下，專項債用於收購存量閑置土地的工作力度還需加大。

A：存量商品住宅規模龐大，去化周期較長。中指研究院數據顯示，全國已開工未銷售的住宅庫存達到27億平方米，廣義庫存總量超過46億平方米。核心城市50個商品住宅的平均去化周期已延長至24個月，三四綫城市則更長，整體去庫存壓力較大。

A：當前去庫存壓力突出的原因主要有兩方面：一是房地産市場需求發生顯著變化；二是新舊住宅産品的代際差異加大了去化難度，特別是按照新標准設計建造的新房子，其得房率和建設水平均優於舊標准建造的房子，進一步加劇了存量去庫存的困難。

A：當前，商業和産業地産的經營壓力持續增加，空置率也在上升。商鋪和寫字樓的租賃需求疲軟，空置率較高。産業園區隨着産業結構調整，傳統産業園區的升級壓力增大，控制率也較高，並且園區規模普遍較大，這表明商業和産業房地産存量問題嚴峻。

A：企業根據資産特點采取了不同策略。對於商品住宅去庫存，通過政府收儲、高校購買用作宿舍等方式盤活，同時房産企業降價銷售，以價換量，提高資産流動性。對於商業及産業房地産，通過調整用途（如將商業辦公改住宅、出租公寓、醫院、酒店等）、提質改造以及結合房地産金融工具創新，實現資産和資本的良性循環。此外，還利用證券市場和房産資産證券化機會，將存量資産打包與機構投資者合作，提升資産質量和管理能力，創造條件推動商業不動産REITs IPO，最終實現資産和資本的良性循環。

A：企業主要通過土地調規和土地置換兩個渠道盤活閑置土地。土地調規是指開發企業結合市場環境調整土地用途結構、容積率、建築高度等指標，並與政府共享增值收益，將死地塊變為活地塊。土地置換則是將暫時不具備開發條件的閑置土地退還給政府收儲，換取優質地塊加速開發，從而實現政府和企業的雙贏格局。

A：企業聚焦核心城市的核心區域或深耕區域拿地，以避免新增土地閑置風險。例如華潤置地在五大核心城市拿地金額占比接近八成，有效規避了新增土地閑置風險。

A：2026年是房地産行業築底轉型格局重塑的關鍵一年。企業需要聚焦核心、深耕存量、做強産品、做穩現金流，才能在新的周期中行穩致遠，實現高質量發展目標。

A：上市房企總資産規模連續四年下降，降幅不斷擴大；淨資産均值下降，金融資産降幅收窄；存貨均值同比下降，完工物業占比升高導致貶值和去化壓力增大；貨幣資金加速下滑；投資性房地産持續增長，但商業地産盈利能力下降，營收和淨利潤均值連續四年虧損，毛利率明顯下降。約有63%的企業出現虧損，其中77家上市房企連續兩年虧損，57家連續三年虧損，35家連續四年虧損。

A：從2021年到2025年，房企的資産減值損失占營收的比重呈現上升趨勢，由2%升至8.4%，嚴重脫離了房企的盈利水平。當前並非所有企業存貨減值計提均已到位，預計短期內存貨貶值將繼續對房企利潤造成沖擊並導致利潤持續下行。

A：2025年上市房企的三項費用率均值為24.1%，同比上升6個百分點，主要受施工規模下滑及1萬工業占比提升影響，整體財務費用率顯著上升，較上年上升了4.4個百分點。同時，上市房企存貨周轉率和總資産周轉率分別較上年下降了0.01和0.02。

A：2025年多家上市房企完成了債務重組，資産負債率有所下降，但近七成企業的淨負債率較上年提升，頭部房企及穩健民企也面臨風險。現金短債比均值在2025年下滑至0.94，約半數房企現金短債比下降，短期償債能力表現分化。

A：2025年上市房企盈利能力顯著下降，多個企業出現虧損，其中每股收益均值為負的0.5元，虧損較上年擴大。盡管部分企業每股收益出現增長或虧損收窄，但整體上，上市房企的盈利能力呈現下滑趨勢。

A：2025年上市房企公司淨值同比下降至負41.7億元，分紅的企業不足三成，分紅數量占比僅為27.8%，受盈利下滑影響，上市房企分紅能力下滑。

A：2025年産業園區代表性企業的總資産同比增速明顯回落至0.11%，平均營收同比增長24.7%，實現觸底反彈；平均淨利潤同比增長37.81%，平均淨利潤率回升至18.56%。財務穩健性方面，平均資産負債率58.24%，較2024年有所回落，融資結構優化，銀行貸款為主導，同時公司債受到行業青睐。

A：未來産業園區發展的特點包括新增生産力成為核心引擎，資本深度嵌入産業價值鏈；聚焦早期項目價值發現，佈局前沿技術；以及構建投資孵化運營閉環，以投資為動力，以孵化為核心，形成閉環生態。

A：報告從資本表現、經營績效、發展策略和趨勢研判四個維度分析了港股及A股共計63家上市物企。行業資本端表現為估值修複、結構分化和確定性溢價；企業經營層面，營收增速企穩回升，基礎服務韌性凸顯，盈利在底部修複但仍存在增收不增利的現象。

A：上市物企淨利潤改善的主要原因是部分企業金融資産、應收賬款及商譽的減值壓力減輕，以及前期地産關聯方的影響逐漸出清，使得部分企業實現了扭虧為盈。央國企在2025年的毛利率和淨利率均值分別為18.61%和8.28%，表現出較強的成本控制能力和抗風險韌性；而民營企業的毛利率均值為17.48%，連續兩年低於央國企，但在淨利率方面，民營企業在2025年出現了反彈，提升了1.38個百分點至3.15%，顯示出在關聯方風險出清後淨利潤進入修複通道。

A：上市物企在2025年面臨較大的回款壓力，其應收賬款及票據總額超過955億元，同比增長11.93%，增長率較2024年增加9.0個百分點，遠超同期營收增速，表明整體回款壓力仍然很大。

A：在減員增效政策推動下，2025年上市物企人員成本占總營收成本的比例下降至40.51%，相較於2024年減少了1.72個百分點，這反映出企業通過優化組織架構和技術替代來對沖人力成本上漲的壓力。

A：2025年已披露相關數據的上市物企管理面積均值為1.52億平方米，同比增長3.56%，增速較上一年下降3.6個百分點。當前行業收並購熱度較低，主要以企業內部資源整合和提升專項服務能力為主，而非住宅管理面積占比整體出現小幅回落。

A：面對存量競爭環境，上市物企的發展策略正從外延擴張轉向內涵式增長，體現在落實好服務、重塑信任基石；聚焦優勢業務，深耕核心區域；主動去優化服務項目和項目質量和結構；以及加快科技賦能，重構運營流程等方面。

A：未來物業行業將步入價值重估關鍵階段，短期估值受大盤和關聯地産方經營狀況影響，中長期則取決於企業自身經營能力和基本面質量；行業格局從規模導向轉向自優優先，服務質量提升行動成為關鍵，且長期主義和ESG將成為企業估值的重要因素。

A：研究組根據最新研究報告發佈了2026中國優秀上市公司及關聯服務企業名單，其中包括保利發展控股集團股份有限公司、中海物業管理有限公司等多家企業，希望它們能保持穩健經營，助力行業平穩健康發展。